1. Giriş

A. 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı

Dövizle sözleşme yasağı olarak adlandırabileceğimiz, bir sözleşme ilişkisinden kaynaklanan para borçlarının (“ödeme yükümlülüklerinin”) yabancı para (“döviz”) ile veya yabancı paraya endeksli olarak (“yabancı para değer kaydı”) kararlaştırılmasını yasaklayan düzenleme, 13/09/2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 12/09/2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (“85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı”) ile yayımı tarihinde (“13/09/2018”) yürürlüğe girmiştir.

85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 1’inci maddesi ile 07/08/1989 tarihli ve Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (“32 sayılı Karar”)’ın 4’üncü maddesine g bendi eklenmiş ve Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça (“Hazine ve Maliye Bakanlığı”) belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki gayrimenkul satış sözleşmelerinde sözleşme bedeli (“satış bedeli”) ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları yasaklanmıştır. 

Dövizle sözleşme yasağı, 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 2’nci maddesi ile 32 sayılı Karar’a eklenen Geçici Madde 8 uyarınca 13/09/2018 tarihinden önce akdedilmiş olan yürürlükteki gayrimenkul satış sözleşmelerindeki döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmış ödeme yükümlülükleri bakımından da kural olarak uygulanacaktır. 

B. 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)

85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile öngörülen dövizle sözleşme yasağının uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek amacıyla Hazine ve Maliye Bakanlığınca 06/10/2018 tarihli ve 30557 sayılı Resmî Gazete’de bir tebliğ yayımlanmıştır. Bu Tebliğ ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’in mülga 8’inci maddesi başlığı ile birlikte yeniden düzenlenmiştir. 

Ancak daha sonra Hazine ve Maliye Bakanlığınca 16/11/2018 tarihli ve 30597 sayılı Resmî Gazete’de yeni bir tebliğ yayımlanmış ve bu Tebliğ ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’in 8’inci maddesi tekrar değiştirilmiştir. Bu yazıda bundan sonra “Tebliğ” ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’in bu yazının internet sitemizde yayımlandığı tarih itibarıyla son hali ifade edilecektir.

Son olarak Hazine ve Maliye Bakanlığının internet sitesinde “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (2018-32/52) Kapsamında Sıkça Sorulan Sorular” başlıklı bir bilgilendirme yazısı yayımlanmıştır.

C. Yazılarımız

Dövizle sözleşme yasağı hakkında daha önce 14/01/2021 tarihinde internet sitemizde “Dövizle Sözleşme Yasağı” başlıklı bir yazı yayımlanmıştır. Bu yazıya buradaki linkten ulaşabilirsiniz. 14/01/2021 tarihli bu yazıda dövizle sözleşme yasağının uygulanabilmesi için gerekli şartlar anlatılmış olup bu kapsamda yazıda dövizle sözleşme yasağı bulunan birçok sözleşmeyle ilgili olarak Tebliğ ile getirilen düzenlemelerden bahsedilmiştir.

Bu yazıda ise yalnızca gayrimenkul satış sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerin üzerinde durulacaktır. Gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağına ilişkin yazımıza buradaki linkten, eser sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağına ilişkin yazımıza buradaki linkten, taşıt satış sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağına ilişkin yazımıza buradaki linkten, finansal kiralama (leasing) sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağına ilişkin yazımıza buradaki linkten, iş sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı hakkındaki yazımıza ise buradaki linkten erişebilirsiniz. 

2. Dövizle Sözleşme Yasağının Uygulanabilmesi için Gerekli Şartlar

A. Genel Olarak

a. Dövize Endeksleme Yasağı (“Yabancı Para Değer Kaydı”)

Dövizle sözleşme yasağının uygulanabilmesi için gerekli şartlara değinmeden önce şu hususu açık bir şekilde ifade etmek gerekmektedir: Gayrimenkul satış sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı yalnızca bu sözleşmelerden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden kararlaştırılmasını yasaklamamaktadır. Söz konusu yasak ile gayrimenkul satış sözleşmelerinden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden kararlaştırılmasının yasaklanmasının yanı sıra bu sözleşmelerden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin dövize endeksli olarak kararlaştırılması da yasaklanmaktadır. Örneğin; bir gayrimenkul satış sözleşmesinde satış bedelinin 500.000,00 Amerikan doları olarak kararlaştırılması yasaklandığı gibi bu sözleşmede satış bedelinin ödeneceği tarihteki kur üzerinden 500.000,00 Amerikan dolarının Türk lirası karşılığı olarak belirlenmesi de yasaklanmaktadır. Bu nedenle yasak kapsamındaki gayrimenkul satış sözleşmelerinde satış bedeli dahil ödeme yükümlülüklerinin, dövize endeksleme de yapılmadan, Türk parası olarak kararlaştırılması zorunludur. 

Ayrıca Tebliğ’in 8’inci maddesinin yirmi ikinci fıkrasında uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya ve/veya dolaylı olarak dövize endekslenen gayrimenkul satış sözleşmelerinin de 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın uygulaması kapsamında dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirileceği öngörülmüştür. 

b. Dövizle Ödeme Serbestisi

Türk parası olarak kararlaştırılmış ödeme yükümlülüklerinin ödeme tarihindeki kur üzerinden döviz cinsinden ödenmesi ise yasak kapsamında yer almamaktadır. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse gayrimenkul satış sözleşmelerinde kural olarak dövizle sözleşme yasağı bulunmakla birlikte dövizle ödeme yasağı bulunmamaktadır. Bu nedenle dövizle sözleşme yasağı kapsamındaki gayrimenkul satış sözleşmelerinde ödeme yükümlülüklerinin, Türk parası ile kararlaştırılmış olmak koşuluyla, ödeme tarihinde döviz cinsinden ifa edileceğine ilişkin kayıtlar geçerlidir. 

B. Sözleşmenin Her İki Tarafının Türkiye’de Yerleşik Kişiler Olması

Gayrimenkul satış sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağının uygulanabilmesi için gerekli ilk şart gayrimenkul satış sözleşmelerinin her iki tarafının da Türkiye’de yerleşik kişiler olmasıdır. Sözleşmenin taraflarından birinin dahi Türkiye’de yerleşik kişilerden olmaması halinde dövizle sözleşme yasağı uygulanmaz. 32 sayılı Karar’ın 2’nci maddesinin (b) bendi uyarınca “Türkiye’de yerleşik kişiler” ifadesi yurt dışında işçi, serbest meslek ve müstakil iş sahibi Türk vatandaşları dahil Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunan gerçek ve tüzel kişileri ifade etmektedir. 

Ancak Tebliğ’in 8’inci maddesinin yirmi üçüncü fıkrası ile Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışındaki şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, işlettiği veya yönettiği fonlar, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketlerin de 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın uygulaması kapsamında Türkiye’de yerleşik olarak değerlendirileceği kabul edilmiştir. Örneğin; dışarıda yerleşik bir şirketin pay sahipliklerinin en az yüzde ellisinin Türkiye’de yerleşik kişilerde bulunması halinde normalde dışarıda yerleşik sayılan bu şirket 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın uygulaması kapsamında Türkiye’de yerleşik sayılmaktadır. Sözleşmenin yurt dışında ifa edilmesi durumunda ise bu hüküm uygulanmayacaktır. 

C. Sözleşmenin Bakanlıkça İstisna Kapsamına Alınmamış Olması

Gayrimenkul satış sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağının uygulanabilmesi için gerekli ikinci koşul bu sözleşmenin Tebliğ ile dövizle sözleşme yasağının kapsamı dışında bırakılmamış olmasıdır. Türkiye’de yerleşik kişiler arasında akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesi, Tebliğ ile yasak kapsamı dışında bırakılmışsa bu sözleşmeden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.

3. Tebliğ ile Öngörülen İstisnalar

Gayrimenkul satış sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağının istisnaları Tebliğ’in 8’inci maddesinin çeşitli fıkralarında düzenlenmiştir. Dövizle sözleşme yasağı istisnalarının bazıları şu şekildedir: 

A. Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile Vatandaşlık Bağı Bulunmayan Türkiye’de Yerleşik Kişilerin Alıcı Olarak Taraf Oldukları Gayrimenkul Satış Sözleşmeleri

Tebliğ’in 8’inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin alıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmeleri hakkında dövizle sözleşme yasağı uygulanmayacaktır. Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin satıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmelerinde bu sözleşmelerden kaynaklanan satış bedeli dahil ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.

Hükümde açık bir şekilde “Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan” ifadesi yer aldığı için hem Türkiye Cumhuriyeti Devleti hem de başka bir devlet veya devletlerle vatandaşlık bağı bulunan Türkiye’de yerleşik kişilerin alıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmeleri, bu sözleşmeler başka bir istisna kapsamında yer almadığı sürece, dövizle sözleşme yasağının istisnası kapsamında yer almayacaktır.

Keza, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin satıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmeleri de, bu sözleşmeler başka bir istisna kapsamında yer almadığı sürece, hükümdeki açık düzenleme nedeniyle dövizle sözleşme yasağının istisnasından yararlanamayacaktır. Ancak her halükarda, taraflardan birinin Türkiye’de yerleşik olmaması halinde, üçüncü fıkradaki şartlar aranmaksızın, dövizle sözleşme yasağının uygulanmayacağını hatırlatmak isteriz. 

Tebliğ’in 8’inci maddesinin yirmi üçüncü fıkrası ile Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışındaki şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, işlettiği veya yönettiği fonlar, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketlerin de 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın uygulaması bakımından Türkiye’de yerleşik olarak değerlendirileceğinin kabul edildiği yukarıda ifade edilmişti. Bu kişiler Tebliğ’in 8’inci maddesinin yirmi üçüncü fıkrası uyarınca Türkiye’de yerleşik kabul edilecek olmakla birlikte, Türkiye Cumhuriyeti Devleti tabiiyetinde bulunmadıkları sürece, gayrimenkul satış sözleşmelerinde alıcı olarak yer aldıkları takdirde, Tebliğ’in 8’inci maddesinin üçüncü fıkrası gereğince bu sözleşmelerde satış bedeli dahil ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür. Bu hüküm uyarınca, örneğin dışarıda yerleşik bulunan bir şirketin pay sahipliklerinin en az yüzde ellisinin Türkiye’de yerleşik kişilerde bulunması halinde bu şirket Türkiye’de yerleşik kabul edilecek olmakla birlikte Türkiye Cumhuriyeti Devleti tabiiyetinde bulunmadığından bu şirketin Türkiye’de alıcı olarak yapacağı gayrimenkul satış sözleşmeleri üçüncü fıkradaki istisna kapsamında yer alacak ve dövizle sözleşme yasağından muaf tutulacaktır.

B. Dışarıda Yerleşik Kişilerin Türkiye’de Bulunan Şube, Temsilcilik, Ofis, İrtibat Bürosu, Doğrudan veya Dolaylı Olarak Yüzde Elli ve Üzerinde Pay Sahipliklerinin veya Ortak Kontrol ve/veya Kontrolüne Sahip Bulunduğu Şirketlerin Alıcı Olarak Taraf Oldukları Gayrimenkul Satış Sözleşmeleri

Tebliğ’in 8’inci maddesinin üçüncü fıkrası ile dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketlerin alıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmeleri dövizle sözleşme yasağının dışında tutulmuştur. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketlerin alıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmelerinde bu sözleşmelerden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür. Örneğin; Türkiye’de yerleşik olup da pay sahipliklerinin en az yüzde ellisi dışarıda yerleşik sayılan kişilerde bulunan bir şirketin alıcı olarak taraf olduğu gayrimenkul satış sözleşmesinde bu sözleşmeden kaynaklanan satış bedeli dahil ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.

Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketlerin satıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmeleri ise bu sözleşmeler başka bir istisna kapsamında yer almadığı sürece dövizle sözleşme yasağından muaf tutulmayacaktır. Ancak her halükarda, taraflardan birinin Türkiye’de yerleşik olmaması halinde, üçüncü fıkradaki şartlar aranmaksızın, dövizle sözleşme yasağının uygulanmayacağını hatırlatmak isteriz. 

C. Serbest Bölgedeki Faaliyetleri Kapsamında Serbest Bölgelerdeki Şirketlerin Alıcı Olarak Taraf Oldukları Gayrimenkul Satış Sözleşmeleri

Tebliğ’in 8’inci maddesinin üçüncü fıkrasına göre, serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin alıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmelerinde bu sözleşmelerden kaynaklanan satış bedeli dahil ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.

Serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin satıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmeleri ise bu sözleşmeler başka bir istisna kapsamında yer almadığı sürece dövizle sözleşme yasağı istisnasından yararlanamayacaktır.

Ayrıca, üçüncü fıkradaki istisnanın uygulanabilmesi için serbest bölgelerdeki şirketlerin serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında bir gayrimenkul satış sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Ancak her halükarda, taraflardan birinin Türkiye’de yerleşik olmaması halinde, üçüncü fıkradaki şartlar aranmaksızın, dövizle sözleşme yasağının uygulanmayacağını hatırlatmak isteriz. 

4. Ödeme Yükümlülüklerinin Türk Parası Olarak Yeniden Belirlenmesi

A. Genel Olarak

Dövizle sözleşme yasağı, 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 2’nci maddesi ile 32 sayılı Karar’a eklenen Geçici Madde 8 uyarınca 13/09/2018 tarihinden önce akdedilen yürürlükteki gayrimenkul satış sözleşmelerindeki döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmış ödeme yükümlülükleri bakımından da kural olarak uygulanacaktır. 13/09/2018 tarihinden önce akdedilmiş ve dövizle sözleşme yasağı kapsamında bulunan yürürlükteki gayrimenkul satış sözleşmelerinde yer alan döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmış satış bedeli dahil ödeme yükümlülüklerinin 13/09/2018 tarihinden itibaren otuz gün içinde Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi gerekmektedir. Başka bir deyişle, 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile öngörülen dövizle sözleşme yasağı yalnızca yasağın yürürlüğe girdiği tarih olan 13/09/2018’den sonra akdedilen gayrimenkul satış sözleşmeleri için değil, aynı zamanda bu tarihten önce akdedilen gayrimenkul satış sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulmaktadır. 

B. Yeniden Belirlemede Usul

Dövizle sözleşme yasağı kapsamında bulunan ve 13/09/2018 tarihinden önce akdedilen yürürlükteki gayrimenkul satış sözleşmelerinde yer alan döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmış satış bedeli dahil ödeme yükümlülüklerinin yeniden belirlenmesi konusunda Tebliğ’in 8’inci maddesinin yirmi sekizinci fıkrasının ilk paragrafına göre sözleşmenin tarafları bir anlaşma yapabilirler. Ödeme yükümlülüklerinin Türk parasına çevrilmesinde öncelikle tarafların kendi aralarında bir mutabakata varmaları aranmaktadır. 

Ancak taraflar bu konuda bir mutabakata varamadıkları takdirde döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan gayrimenkul satış sözleşmelerinde yer alan döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmiş olan ödeme yükümlülükleri Tebliğ’in 8’inci maddesinin yirmi sekizinci fıkrasının ilk paragrafı uyarınca, 02/01/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 02/01/2018 tarihinden ödeme yükümlülüklerinin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir. 

C. Tahsili Yapılmış veya Gecikmiş Alacaklar

Tebliğ’in 8’inci maddesinin yirmi sekizinci fıkrasının üçüncü paragrafında dövizle sözleşme yasağı kapsamında bulunan ve 13/09/2018 tarihinden önce akdedilen gayrimenkul satış sözleşmelerinde tahsili yapılmış veya gecikmiş alacaklar için döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmiş bedellerin Türk parası olarak yeniden belirlenmesi zorunluluğu olmadığı ifade edilmiştir. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse bu hüküm gereğince, 13/09/2018 tarihi öncesi vadeli ödeme yükümlülükleri bakımından döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmiş bedellerin Türk parasına çevrilmesi gerekmemektedir.

5. Kıymetli Evrakta Yer Alan Bedeller

Tebliğ’in 8’inci maddesinin yirmi birinci fıkrası “Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayan sözleşmeler kapsamında düzenlenecek kıymetli evraklarda yer alan bedellerin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkün değildir.” hükmünü içermekte olup anılan hüküm uyarınca, dövizle sözleşme yasağı bulunan gayrimenkul satış sözleşmeleri kapsamında düzenlenecek kıymetli evrakta yer alan bedellerin de döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkün değildir. Ancak yine aynı hüküm uyarınca, 32 sayılı Karar’ın geçici 8’inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarih olan 13/09/2018’den önce düzenlenmiş ve dolaşıma girmiş bulunan bu kapsamdaki kıymetli evrak dövizle sözleşme yasağının kapsamı dışında bırakılmıştır.