1. Giriş

Elden kira ödeme cezası ya da kirayı elden almanın cezası, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliği ile düzenlenmiş, vergi hukukuna ilişkin bir yaptırımdır. Bu düzenleme kapsamında, işyeri ve konut kiralarına ilişkin tahsilat ve ödemelerin yalnızca bankalar veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Kira bedelinin elden ödenmesi veya elden tahsil edilmesi durumunda, her bir kira ödemesi için kiracı ve kiraya verene ayrı ayrı en az 7.000 TL özel usulsüzlük cezası uygulanmaktadır.

Elden kira ödeme cezası konusunda yürürlükte olan düzenleme, 17.10.2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış olan 328 No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’dir. 328 No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, yazının bundan sonraki kısmında kısaca “Yeni Tebliğ” olarak ifade edilecektir. Yeni Tebliğ, 17.10.2024 ve sonrasında ödenecek kira bedelleri için uygulanmaktadır. 

Yeni Tebliğ’den önceki düzenleme ise, 29.07.2008 tarihli ve 26951 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış olan 268 No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’dir. 268 No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği de yazının bundan sonraki kısmında kısaca “Eski Tebliğ” olarak anılacaktır. Eski Tebliğ, 17.10.2024 tarihinden önce ödenen kira bedelleri için uygulanmaktadır. 

Bu yazıda elden kira ödeme cezası (kirayı elden almanın cezası) konusunda Yeni Tebliğ ile öngörülen düzenlemeler Eski Tebliğ ile karşılaştırılmalı olarak anlatılacaktır.  

2. Konut Kiralarında Elden Kira Ödeme Cezası

Bankalar veya PTT Aracılığıyla Ödeme Zorunluluğu

Eski Tebliğ ile Yeni Tebliğ arasındaki en önemli fark, konut kiralarına ilişkin düzenlemelerde görülmektedir. Eski Tebliğ döneminde, bir konuttan aylık 500 TL ve üzeri kira geliri elde eden kiraya verenlerin, bu ödemeleri banka veya PTT aracılığıyla tahsil etmeleri zorunluydu. Bu kurala uyulmaması durumunda yalnızca kiraya verene vergi cezası uygulanmaktaydı.

Yeni Tebliğ ise, kira bedeline ilişkin parasal sınırı tamamen kaldırmış ve tutar gözetmeksizin tüm konut kiralarının yalnızca bankalar veya PTT aracılığıyla ödenmesini zorunlu hâle getirmiştir. Buna ek olarak, Eski Tebliğ’den farklı olarak, kira bedelinin elden ödenmesi durumunda hem kiracıya hem de kiraya verene ayrı ayrı en az 7.000 TL özel usulsüzlük cezası uygulanacaktır.

Yeni Tebliğ’in 2. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, hisseli taşınmazların kiralanması durumunda, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi zorunludur.

Yeni Tebliğ’in 2. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kira bedeline ilişkin tahsilat ve ödemeler mahkeme veya icra yoluyla ya da ayni olarak gerçekleştirildiğinde, bu durum elden ödeme yasağı kapsamında değerlendirilmemektedir. Benzer şekilde, Eski Tebliğ’in 3. maddesinde de mahkeme, icra veya ayni ödeme yoluyla yapılan tahsilat ve ödemelerin bu yasaktan muaf olduğu açıkça öngörülmüştü.

Yeni Tebliğ’in 2. maddesinin ikinci fıkrasına göre, haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin tahsilat ve ödemelerin de banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Eski Tebliğ’de ise kısa süreli konut kiralamalarına yönelik böyle bir düzenleme yer almamaktaydı.

3. İşyeri Kiralarında Elden Kira Ödeme Cezası

Bankalar veya PTT Aracılığıyla Ödeme Zorunluluğu

İşyeri kiraları bakımından, Eski Tebliğ ile Yeni Tebliğ arasında temel bir farklılık bulunmamaktadır. Her iki tebliğ de işyeri kiralarına ilişkin tahsilat ve ödemelerin, herhangi bir kira bedeli sınırı olmaksızın banka veya PTT aracılığıyla yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde ise hem Eski Tebliğ hem de Yeni Tebliğ, kiracı ve kiraya verene ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası uygulanacağını öngörmektedir.

Yeni Tebliğ’in 2. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, hisseli taşınmazların kiralanması durumunda, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi zorunludur.

Yeni Tebliğ’in 2. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kira bedeline ilişkin tahsilat ve ödemeler mahkeme veya icra yoluyla ya da ayni olarak gerçekleştirildiğinde, bu durum elden ödeme yasağı kapsamında değerlendirilmemektedir. Benzer şekilde, Eski Tebliğ’in 3. maddesinde de mahkeme, icra veya ayni ödeme yoluyla yapılan tahsilat ve ödemelerin bu yasaktan muaf olduğu açıkça öngörülmüştü.

4. Kiranın Elden Ödenmesi Hâlinde Uygulanacak Cezalar

Yeni Tebliğ’in 3. maddesi uyarınca, konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin elden ödenmesi durumunda, kiracı ve kiraya veren için ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası uygulanmaktadır. Bu ceza, elden ödeme yapılan her bir kira bedeli için ayrı ayrı hesaplanacaktır.

Yeni Tebliğ’in 3. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca uygulanacak özel usulsüzlük cezası tutarları aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:

  • Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 28.000 Türk lirasından az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u oranında,
  • İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 14.000 Türk lirasından az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u oranında,
  • Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında ise 7.000 Türk lirasından az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u oranında özel usulsüzlük cezası uygulanır. 

Yeni Tebliğ’in 3. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, bir takvim yılı içinde kesilebilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı için bir üst sınır belirlenmiştir. Buna göre, bir takvim yılı içinde uygulanacak özel usulsüzlük cezalarının toplamı 28 milyon TL’yi geçemez.

5. Elden Ödemenin Vergi Dairesine Bildirilmesi

Yeni Tebliğ’in 3. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, kiracının elden kira ödemesi yapması durumunda, bu ödemeyi takip eden beş iş günü içinde durumu kendiliğinden idareye bildirmesi hâlinde, kiracı adına özel usulsüzlük cezası uygulanmaz. Bu düzenleme, kiracıya elden ödeme yasağına uyulmadığını bildirme imkânı tanıyarak cezai sorumluluktan muafiyet sağlamaktadır.

6. Örnekler

Bu bölümde, Yeni Tebliğ’de yer alan örnekler üzerinden kira bedelinin elden ödenmesi hâlinde uygulanacak özel usulsüzlük cezasının nasıl hesaplanacağı açıklanacaktır. Örneklerde belirtilen ceza tutarları, 2024 yılı için öngörülen miktarlardır. 2025 yılı için geçerli olacak ceza miktarları ise yukarıda açıklandığı şekilde belirlenmiştir.

Bu örnekler, kiracı ve kiraya veren açısından farklı senaryoları içermekte olup, ceza uygulamalarının hangi durumlarda ve nasıl devreye girdiğini somut şekilde ortaya koymaktadır.

Örnek 1: Gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan (A), sahibi olduğu gayrimenkulünü, 2024 yılında mükellefiyeti bulunmayan (B)’ye konut olarak kiraya vermiş olup konutun aylık kira bedeli 20.000 TL’dir. Yapılan araştırmalar sonucunda, 2024 yılı Kasım ayına ait kira bedelinin elden ödendiği tespit edilmiştir. Bu durumda, elden yapılan kira ödemesi nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellefiyeti bulunan kiraya veren (A) ve mükellefiyeti bulunmayan kiracı (B)’ye 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Buna göre; elden tahsil edilen ve ödenen 20.000 TL kira tutarı için bu tutarın %10’u oranında hesaplanan (20.000 TLx0,10=) 2.000 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı olan 5.000 TL’nin altında kaldığından, (A) ve (B)’ye ayrı ayrı Kasım ayı için (1×5.000=) 5.000 TL özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Kiracı (B)’nin; ödemenin tevsik zorunluluğuna uymadan yapıldığını, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi durumunda ise kiracı (B)’ye özel usulsüzlük cezası kesilmeyecektir.

Örnek 2: Gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan (C), sahibi olduğu gayrimenkulünü 15/10/2024 tarihinden itibaren vergi mükellefi olmayan (D)’ye aylık 25.000 TL’ye konut olarak kiraya vermiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda, 2024 yılı Ekim, Kasım ve Aralık aylarına ait kira bedellerinin 10.000 TL’sinin banka aracılığıyla, kalan 15.000 TL’sinin ise elden ödendiği tespit edilmiştir. Bu durumda, elden yapılan kira ödemeleri nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, kiraya veren (C) ile kiracı (D)’ye, her bir işlem için 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Buna göre; her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, elden tahsil edilen ve ödenen 15.000 TL kira tutarı için bu tutarın %10’u oranında hesaplanan (15.000 TLx0,10=) 1.500 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı olan 5.000 TL’nin altında kaldığından, (C) ve (D)’ye ayrı ayrı Ekim, Kasım ve Aralık ayları için (3×5.000=) 15.000 TL özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Aynı durumun 2025 ve sonraki yıllarda da devam etmesi halinde, bu yıllar için belirlenecek asgari ceza tutarları dikkate alınacaktır.

Örnek 3: Gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan (E) sahibi olduğu gayrimenkulünü, 2024 yılında serbest meslek kazancı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan (F)’ye konut olarak aylık 25.000 TL’ye kiraya vermiştir. Serbest meslek erbabı (F), kiraladığı konutu mesleki faaliyetinden bağımsız olarak ikamet amaçlı olarak kullanmaktadır. Yapılan araştırmalar sonucunda, kiracı (F)’nin 2024 yılı Kasım, Aralık aylarına ilişkin kira bedellerini elden ödediği tespit edilmiştir. Bu durumda, elden yapılan kira ödemeleri nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, kiraya veren (E) ve kiracı (F)’ye 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Buna göre; her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, elden tahsil edilen ve ödenen 25.000 TL kira tutarı için bu tutarın %10’u oranında hesaplanan (25.000 TLx0,10=) 2.500 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı olan 5.000 TL’nin altında kaldığından, (E) ve (F)’ye ayrı ayrı Kasım ve Aralık ayları için (2×5.000=) 10.000 TL özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Bizimle iletişime geçebilirsiniz

Büromuz tarafından sunulan vergi hukuku alanındaki hizmetlerden yararlanmak veya bu hizmetler hakkında detaylı bilgi almak isterseniz, bizimle e-posta veya telefon yoluyla iletişime geçebilir ya da iletişim bölümünde yer alan formu doldurabilirsiniz.