1. Giriş

Sözleşme hukukuna hâkim olan ilke, sözleşme özgürlüğü ilkesidir. Sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca taraflar, bir sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilir ve belirledikleri içeriği serbestçe değiştirebilirler. Sözleşme özgürlüğü ilkesi, mutlak bir ilke olmayıp hukuk düzenleri, sözleşme özgürlüğü ilkesini sınırlayıcı nitelikte düzenlemeler de içermektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerini düzenleyen hükümleri arasında kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümler bulunmaktadır. Bu hükümler, Türk sözleşme hukukunda sözleşme özgürlüğünü sınırlayan temel düzenlemeler arasında yer almaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4/2/2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış olup 648’inci maddesi uyarınca 1/7/2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle beraber 818 sayılı Borçlar Kanunu, 1/7/2012 tarihi itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Ancak 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53’üncü maddesi ile değiştirilen 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2’nci maddesiyle kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddelerinin 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı öngörülmüştür. Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2020 tarihine kadar Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü madde hükümleri değil; tarafların kira sözleşmesinde kararlaştırdıkları sözleşme hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesinin uygulanabilmesi için ilk şart, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin konusunun- bir başka ifadeyle kiralananın- işyeri olmasıdır. İkinci şart ise, kira sözleşmesinin kiracı tarafında ya Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişilerin ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişilerinin bulunmasıdır. Bu iki şartın birlikte bulunması halinde kira sözleşmeleri hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü madde hükümleri değil; tarafların kira sözleşmesinde kararlaştırdıkları sözleşme hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

Her ne kadar 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesinde kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddelerinin uygulanmayacağı sekiz yıllık süre zarfında anılan maddelerin düzenlediği konularda taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin, taraflar arasında bu konularda sözleşme hükmü olmaması halinde ise mülga Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiş olsa da mülga Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un emredici hükümlerinin taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre öncelikli olarak uygulanacağı, bu kanunlarda hüküm olmaması halinde ise taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin uygulanacağı öğretide birçok yazar tarafından ifade edilmiş, bu görüşler uygulamaya da yansımıştır. Bu nedenle bundan sonraki başlıklarda Türk Borçlar Kanunu’nun anılan hükümleri kısaca açıklandıktan sonra bu hükümlerin düzenlediği konularla ilgili olarak mülga Borçlar Kanunu ile Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’daki düzenlemeler de kısaca açıklanacaktır.

2. Ertelenen Türk Borçlar Kanunu Hükümleri

A. Kira İlişkisinin Devri

Kira ilişkisinin devri, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin devrini ifade etmektedir. Sözleşme ilişkisinin devri, genel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 205’inci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre sözleşme ilişkisinin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatıyla birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir sözleşmedir. Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan sözleşme ile de sözleşme ilişkisi devredilebilir.

Kira ilişkisinin- bir başka ifadeyle kira sözleşmesinin- devri ise, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesini düzenleyen hükümlerinde özel olarak düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 323’üncü maddesine göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Bu hüküm 205’inci maddedeki kuralı tekrar etmekle birlikte 323’üncü maddede işyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamayacağı öngörülmüştür. İşyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamayacağına ilişkin düzenleme hem çatılı işyerlerini hem de çatılı olmayan işyerlerini kapsamaktadır. Bu hüküm kiraya verenin işyeri kiralarında kiracının kira ilişkisini devretmesine rıza göstermeme iradesini sınırlayıcı nitelikte olup hükmün amacı işyeri kiralarında kiracıyı korumaktır.

İşyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamayacağına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır. Ne mülga Borçlar Kanunu’nda ne de Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da bu konuyla ilgili olarak bir düzenleme bulunmaktadır. Bu halde 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle işyeri kiralarında taraflar arasında aksine bir anlaşma olmadığı sürece kiraya veren haklı bir sebep olmadan kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kural olarak kaçınabilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 323’üncü maddesinin son fıkrasına göre işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsil olarak sorumludur. İşyeri kiralarında devreden kiracının kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsil olarak sorumlu olacağına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır. Ne mülga Borçlar Kanunu’nda ne de Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da bu konuyla ilgili olarak bir düzenleme bulunmaktadır. Bu halde 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle işyeri kiralarında taraflar arasında aksine bir anlaşma olmadığı sürece devreden kiracı devralanla birlikte müteselsil olarak sorumlu olmayacaktır.

B. Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Tek Taraflı Olarak Sona Erdirilmesi

Sözleşme hukukuna hâkim olan ilkelerden bir diğeri, ahde vefa ilkesidir. Bu ilke uyarınca taraflar, sözleşmenin devamı için bir süre belirlemişlerse bu süre sona erinceye kadar sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmekle yükümlüdürler. Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi uyarınca çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu hüküm uyarınca çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira süresinin sonunda kiralananı tahliye etmek istiyorsa kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce bu iradesini kiraya verene yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 327’nci maddesi uyarınca çatılı olmayan işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini kira süresi sona ermeden önce tek taraflı irade açıklamasıyla sona erdirirse sözleşme ile kararlaştırılan kira süresi sonuna kadar kira sözleşmesinden doğan borçlarını kural olarak yerine getirmekle yükümlüdür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi uyarınca belirsiz süreli çatılı işyeri kiralarında kiracı, fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini tek taraflı irade açıklamasıyla sona erdirebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 328’inci maddesi uyarınca çatılı olmayan belirsiz süreli işyeri kiralarında daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça kiracı yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi tek taraflı irade açıklamasıyla sona erdirebilir. Kiracı, fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uymaksızın kira sözleşmesini tek taraflı irade açıklamasıyla sona erdirirse fesih dönemi sonuna kadar kira sözleşmesinden doğan borçlarını kural olarak yerine getirmekle yükümlüdür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325’inci maddesinde sözleşme hukukunda ahde vefa ilkesinin istisnasını teşkil edecek iki düzenlemeye yer verilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 325’inci maddesine göre kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kira sözleşmesini tek taraflı irade açıklamasıyla sona erdirdiği takdirde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Ayrıca anılan maddenin devamında kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ereceği öngörülmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 325’inci maddesi hem çatılı işyeri kiraları hem de çatılı olmayan işyeri kiraları için uygulama alanı bulmaktadır.

Kiracının kira sözleşmesini sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın tek taraflı irade açıklamasıyla sona erdirdiği takdirde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü ile kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ereceğine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır. Her iki konuyla ilgili olarak ne mülga Borçlar Kanunu’nda ne de Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da bir düzenleme bulunmaktadır. Ancak kiracının kira sözleşmesini sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın tek taraflı irade açıklamasıyla sona erdirdiği takdirde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü ile mülga Borçlar Kanunu dönemindeki yargı uygulaması arasında benzerlik bulunmaktadır.

C. Önemli Sebeplerle Fesih

Türk Borçlar Kanunu’nun 331’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca taraflardan her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 331’inci maddesinin ikinci fıkrası, kira sözleşmesinin birinci fıkra kapsamında feshedilmesi halinde feshin parasal sonuçlarını durum ve koşulları göz önünde tutarak hâkimin karara bağlayacağını öngörmektedir.

Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshedilmesi halinde feshin parasal sonuçlarını durum ve koşulları göz önünde tutarak hâkimin karara bağlayacağına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır. Ancak kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshedilmesi halinde feshin parasal sonuçlarını durum ve koşulları göz önünde tutarak hâkimin karara bağlayacağına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü ile mülga Borçlar Kanunu’nun 264’üncü maddesi hükmü arasında önemli bir farklılık bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 331’inci maddesi uyarınca olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını durum ve koşulları göz önünde tutarak hâkim karara bağlayacaktır. Mülga Borçlar Kanunu’nun 264’üncü maddesi uyarınca olağanüstü fesih bildiriminde bulunan taraf tam tazminatla yükümlü olup kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olamayacaktır.

D. Kirayla Bağlantılı Sözleşme Yasağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 340’ıncı maddesi, çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesinin kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmasını kirayla bağlantılı sözleşme olarak kabul etmekte ve anılan nitelikleri taşıyan kirayla bağlantılı sözleşmelerin geçersiz olduğunu öngörmektedir. Kirayla bağlantılı sözleşme yasağı olarak anılan bu düzenleme, yalnızca çatılı işyeri kiraları için geçerli olup çatılı olmayan işyeri kiralarında uygulama alanı bulmamaktadır.

Kirayla bağlantılı sözleşme yasağına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır. Ne mülga Borçlar Kanunu’nda ne de Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da bu konuyla ilgili olarak bir düzenleme bulunmaktadır. Bu nedenle taraflar sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca hukuk düzeninin sınırları içinde bu süre zarfında kirayla bağlantılı sözleşme yapabileceklerdir. Ancak 1/7/2020 tarihinden sonra tarafların kirayla bağlantılı sözleşme yapma özgürlükleri sınırlanacak ve sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlayan kirayla bağlantılı sözleşmeler geçersiz sayılacaktır.

E. Kiracının Güvence Vermesi

Taraflar, sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları nedeniyle kiraya verene verdiği zararların tazmini amacıyla güvence (depozito) verilmesini serbestçe kararlaştırabilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 342’nci maddesinin birinci fıkrası, kiracıyı korumak amacıyla, tarafların güvence bedelini serbestçe kararlaştırmalarını engelleyici bir düzenleme içermektedir. Bu hüküm uyarınca çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmesi halinde bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 342’nci maddesinin ikinci fıkrasına uyarınca güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo etmekle yükümlü tutulmuştur.

Güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü ile güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesinin kararlaştırılması halinde kiracının kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo etmekle yükümlü tutulduğuna ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır. Ne mülga Borçlar Kanunu’nda ne de Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da bu konuyla ilgili olarak bir düzenleme bulunmaktadır. Bu nedenle 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle çatılı işyeri kiralarında taraflar sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca hukuk düzeninin sınırları içinde bu süre zarfında güvenceyi serbestçe kararlaştırabilecek ve güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesinin kararlaştırılması halinde parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırma, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo etmekle yükümlü tutulmayacaklardır.

F. Kira Sözleşmelerinde Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı

Sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca bir sözleşmenin içeriği, tarafların anlaşmasıyla sonradan serbestçe değiştirilebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 343’üncü maddesiyle sözleşme özgürlüğünü sınırlayıcı nitelikte bir düzenleme öngörülmüştür. Bu hüküm uyarınca kira sözleşmesi kurulduktan sonra çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır. Ancak kira sözleşmesi kurulduktan sonra çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü ile Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 9’uncu maddesi hükmü aynı düzenlemeyi içermektedir. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 9’unca maddesi de, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını öngörmektedir.

G. Kira Bedelinin Belirlenmesi

Sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca taraflar, kira sözleşmesinde kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak Türk Borçlar Kanunu, taraflara bu konuda sözleşme özgürlüğünü kira sözleşmesi kurulurken belirlenen kira bedeli konusunda tanımış, 344’üncü maddesi ile yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelleri konusunda tarafların sözleşme özgürlüğünü sınırlayıcı nitelikte düzenlemeler getirmiştir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelleri konusunda tarafların sözleşme özgürlüğünü sınırlayıcı nitelikte olan Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi, çatılı işyeri kiraları için uygulama alanı bulmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapmaları mümkündür. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca taraflar kira bedelini yabancı para olarak kararlaştırmışlarsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak koşuluyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde kural olarak değişiklik yapılamayacaktır.

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelleri konusunda tarafların sözleşme özgürlüğünü sınırlayıcı nitelikte olan Türk Borçlar Kanunu hükmünün 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı kararlaştırılmıştır. Ancak 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile geçici 2’nci maddeye eklenen ikinci fıkra hükmü, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, geçici 2’nci madde kapsamında olan kira sözleşmeleri için de uygulanacağını öngörmüştür. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin geçici 2’nci madde kapsamında olan kira sözleşmeleri için 1/1/2019 tarihinden itibaren uygulanmaya başlandığını düşünmekteyiz.

H. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca taraflar, bir sözleşmenin içeriğini hukuk düzeninin sınırları içinde serbestçe belirleyebilir, özellikle sözleşmeden doğan yükümlülüklerin zamanında ifa edilmemesi halinde ceza koşulu veya muacceliyet kaydı kararlaştırabilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesi sözleşme özgürlüğü ilkesini sınırlayıcı bir düzenleme içermektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesi, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini öngörmektedir. Bu hüküm uyarınca çatılı işyeri kiralarında özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesi, kira bedelinin ödenmesinde gecikme nedeniyle işleyecek faizlere engel teşkil etmemektedir.

Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır. Ancak kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü ile Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesi hükmü benzer bir düzenleme içermektedir. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesi, hava parası veya başka bir isim altında kira bedelinden fazla para alınmasını yasaklamaktadır. Ancak bu düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesindeki düzenlemeden daha dar kapsamda olup Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesi kapsamı dışında kalan Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesindeki düzenlemeler 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır.

I. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. hükümlerinde çatılı işyeri kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebileceği haller belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 354’üncü maddesi uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır. Ancak dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükmü ile Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 8’inci maddesi hükmü aynı düzenlemeyi içermektedir. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 8’inci maddesi, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile mülga Borçlar Kanunu hükümlerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngörmektedir.

3. Sonuç

6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı belirtilen Türk Borçlar Kanunu hükümleri ile bu hükümlerde düzenlenen konuları düzenleyen mülga Borçlar Kanunu ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un ilgili hükümleri yukarıda kısaca açıklanmaya çalışılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun söz konusu hükümleri yeni bir erteleme hükmü öngörülmediği sürece 1/7/2020 tarihinden sonra uygulama alanı bulacaktır. Böylece 6217 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi hükmü kapsamında bulunan işyeri kira sözleşmelerinde 1/7/2020 tarihinden sonra yeni bir dönem başlayacaktır.