Giriş
Kira artışı konusu işyeri kira sözleşmelerinde kiracı ile kiraya veren arasında en çok uyuşmazlık çıkaran konuların başında gelmektedir. Ülkemizde özellikle son yıllarda artış gösteren yüksek enflasyon nedeniyle kira artışı, kira zammı, kira artışı hesaplama konularındaki uyuşmazlıklar her geçen gün daha da artmakta olup bu nedenle konunun detaylıca incelenmesi gerekmektedir.
Bu yazıda genel olarak “kira artışı” konusu üzerinde durulacak ve “Kira artışı neye göre yapılır?” sorusuna yasal dayanaklarıyla birlikte yanıt verilecektir. Ancak “Kira artışı neye göre yapılır?” sorusuna yanıt vermeden önce kira sözleşmeleri, kira bedeli ve kira (bedeli) artışı hakkında genel bir bilgilendirme yapılacaktır.
Bu yazıda hem konut hem de (çatılı) işyeri kira sözleşmelerinde kira artışı konusu incelenecektir. Yalnızca (çatılı) işyeri kira sözleşmelerinde kira artışının nasıl veya neye göre yapılacağını incelediğimiz “İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır?” başlıklı yazımıza buradaki linkten ulaşabilirsiniz.
A. Genel Bilgiler
1. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Türleri
a. Kira Sözleşmesinin Tanımı
Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi ile kiraya veren kiralanan şeyin kullanma veya kullanma birlikte ondan yararlanma hakkını kiracıya bırakmayı borçlanmakta, kiracı ise buna karşılık kiraya verene kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi borçlanmaktadır.
b. Kira Sözleşmesinin Türleri
Kira sözleşmeleri 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiş olup Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini üçe ayırarak düzenlemiştir. Bunlar konut ve çatılı işyeri kiraları, ürün kirası ve konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kirası dışında kalan (diğer) kira sözleşmeleridir.
Bu yazının konusunu konut ve (çatılı) işyeri kira sözleşmeleri oluşturmaktadır.
2. Kira Bedeli Ödeme Borcu
Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümlülüğü kararlaştırılan kira bedelini ödemektir. Daha sade bir anlatımla ifade etmek gerekirse kira sözleşmesinde kiracının temel borcu, sözleşme ile kararlaştırılan kira bedelini ödemektir.
Kira bedeli elde etme isteği kiraya verenin kiralananın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmasının sebebini oluşturmakta olup kiraya veren kira bedeli elde etmek maksadıyla kiralananı bir başkasının kullanımına veya kullanmayla birlikte yararlanmasına sunmaktadır.
Yukarıda zikredilen nedenlerle kira sözleşmesi yapılırken kira bedelinin belirlenmesi ve belirlenen kira bedelinin kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki dönemlerde yeniden belirlenmesi (“kira artışı”, “kira zammı”, “kira artış oranı hesaplama”, “yıllık kira artış oranı”) kira hukukunun önemli konuları arasında yer almakta olup kira sözleşmesinin tarafları arasında en çok uyuşmazlık çıkan konuların da başında gelmektedir.
3. Sözleşme Özgürlüğü İlkesi
Anayasa’nın 48. maddesinin birinci fıkrasına göre herkes sözleşme özgürlüğüne sahip olup Türk Borçlar Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinin birinci fıkrasına göre; kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.
Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeleri incelendiği takdirde 343. ila 346. maddeler arasında kira bedeline ilişkin hükümler bulunduğu görülmektedir. Bu hükümlere 11/06/2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yayımı tarihinde yürürlüğe giren düzenleme (“Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1, namıdiğer yüzde 25 kira artışı”) ile 15/07/2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yayımı tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyi (“Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 2”, namıdiğer yüzde 25 kira artışı”) de dahil etmek gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun yukarıda zikredilen hükümlerine göre, kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini kural olarak serbestçe belirleyebilirler. Bu konuda sözleşme özgürlüğü ilkesi oldukça geniş uygulanmaktadır. Ancak söz konusu hükümlerde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalara ise (“kira artışı”, “kira zammı”, “kira artışı hesaplama”) birtakım sınırlamalar getirilmiş olup bu konuda sözleşme özgürlüğü ilkesinin kapsamı daraltılmıştır.
4. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri
Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışı ile kira zammına (“kira artışı hesaplama”, “yıllık kira artış oranı”) ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenlemelerden bahsedilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu kira artışı konusunda her iki kira sözleşmesi bakımından da kural olarak aynı düzenlemeleri içermektedir. Her iki sözleşme arasındaki farklılık Türk Borçlar Kanunu’na 11/06/2022 tarihinde eklenen 11/06/2022 ila 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artışına yüzde yirmi beş sınır (“yüzde 25 kira artışı”)getiren düzenleme ile bu düzenlemenin devamı niteliğinde Türk Borçlar Kanunu’na 15/07/2023 tarihinde eklenen 02/07/2023 ila 01/07/2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artışına yine yüzde yirmi beş sınır (“yüzde 25 kira artışı”) getiren düzenleme ile ortaya çıkmıştır.
Zikredilen bu düzenleme (“yüzde 25 kira artışı”) dışında konut kiraları ile (çatılı) işyeri kiralarında kira artışı konusunda uygulanacak hükümler arasında bir farklılık bulunmamaktadır. Ancak birbirinin devamı niteliğindeki bu iki düzenlemenin yalnızca belirli tarihler arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri bakımından uygulanacağı, (çatılı) işyeri kira sözleşmeleri ile bu tarihler dışında yenilenen konut kira sözleşmeleri arasında kira artışına ilişkin düzenlemeler bakımından herhangi bir farklılık olmadığı unutulmamalıdır.
B. Yenilenen Kira Dönemlerinde Uygulanacak Kira Bedeline İlişkin Anlaşmalar (“Kira Artışı Neye Göre Yapılır”)
1. Genel Olarak
Taraflar kira sözleşmesi yaparken kira sözleşmesine yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin hükümler koyabilir veya kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin ayrıca anlaşmalar yapabilirler.
Örneğin; taraflar kira sözleşmesi yapılırken sözleşmenin bir maddesinde, yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline yüzde 15 zam(“kira artış oranı”) yapılacağını kararlaştırabilecekleri gibi yeni kira döneminin başlamasına yakın bir tarihte de ayrıca anlaşma yaparak yeni kira döneminde kira bedelinin yüzde 15 (“kira artış oranı”) artacağını kararlaştırabilirler. Ancak her iki durumda da Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü, geçici 1’inci ve 2’nci maddesindeki düzenlemeler göz önünde bulundurulmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun söz konusu hükümlerini açıklamadan önce şu hususa değinmek gerekmektedir: Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların kira bedelinin artırılmasına yani kira bedeline zam yapılmasına yönelik olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Bu anlaşmaların kira bedelinin azaltılmasına veya kira bedelinin değiştirilmemesine yönelik olması da mümkündür. Ancak ekonomik koşullar (“enflasyon”) dikkate alındığında bu anlaşmaların kira bedelinin artırılmasına (“kira artışı”, “kira zammı”)yönelik olması beklenmektedir. Nitekim Türkiye’deki kira hukuku uygulaması da bu şekilde cereyan etmektedir. Bu nedenle yazının bundan sonraki kısımlarında bu anlaşmalardan kısaca “kira artışı” olarak bahsedilecektir.
Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin düzenlemeleri kira bedelinin ülke parası yani “Türk lirası” ile mi yoksa yabancı para yani “döviz” ile mi belirlenip belirlenmediğine göre ikiye ayırarak incelenecektir.
2. Kira Bedelinin Ülke Parası (“Türk Lirası”) ile Belirlenmiş Olması Hâlinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır
a. Genel Olarak
Kira bedelinin Türk lirası ile belirlenmiş olması durumunu da taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma (“kira artış oranı”)olup olmadığına göre ikiye ayırarak incelemek gerekmektedir. Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası, bu konuda bir anlaşma yoksa kural olarak anılan maddenin ikinci fıkrası uygulanmaktadır.
Ancak kira artışına ilişkin olarak taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri (“5 yılını dolduran kiracının kira artışı”) hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası hükmü uygulanacaktır.
b. Taraflar Arasında Kira Artışına İlişkin Anlaşma Olması Hâlinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır
i. Ana Düzenleme
Kira bedelinin Türk lirası ile belirlenmiş olması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrasına göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları (“kira artış oranı”) bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir ve bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Bu hüküm kira artışı konusunda taraflar arasında bir anlaşma olması hâlinde uygulanmaktadır. Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma olmaması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası uygulanmaktadır.
Kira artışına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olması hâlinde bu anlaşmanın geçerliliği, taraflarca kararlaştırılan kira artış oranının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”)on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesine bağlıdır. Taraflarlarca kararlaştırılan kira artış oranı, başka bir ifadeyle kira zammı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının üzerinde ise kira artışına ilişkin anlaşma uygulanmayacaktır. Bu takdirde kira artış oranı olarak, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanacaktır.
Örneğin; 15/12/2022-15/12/2023 dönemi kira bedeli 10.000,00 Türk lirası olan (çatılı) işyeri kira sözleşmesinde taraflar yeni kira döneminde (15/12/2023-15/12/2024) uygulanacak kira bedeli konusunda bir anlaşma yapıyorlar ve bu anlaşma uyarınca yeni dönem için kira bedelinin yüzde 100 artırılacağını kararlaştırıyorlar. Ancak bir önceki kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 53,4 olduğu için yeni kira döneminde kira bedeli taraflarca kararlaştırılan 20.000,00 Türk lirası olarak değil, TÜFE’deki artış oranı uyarınca 15.340,00 Türk lirası olarak uygulanacaktır.
ii. Geçici Düzenleme (“Yüzde 25 Kira Artışı”)
Kira bedeli Türk lirası ile belirlenmiş ve taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışı konusunda kural olarak uygulacak düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrasıdır. Ancak 11/06/2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yayımı tarihinde yürürlüğe giren ve Türk Borçlar Kanuna’na eklenengeçici bir düzenleme (Geçici Madde 1, namıdiğer yüzde 25 kira artışı) ile konut kiraları bakımından ayrı bir hüküm konulmuştur. Bu hüküm 15/07/2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yayımı tarihinde yürürlüğe giren ve Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici bir düzenleme (Geçici Madde 2, namıdiğer yüzde 25 kira artışı) ile bir sene daha uzatılmıştır.
Buna göre 11/06/2022 ila 01/07/2024 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen konut kiralarında kira artışı (“kira zammı”) konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrasındaki düzenleme uygulanmayacaktır. Geçici düzenleme uyarınca, 11/06/2022 ila 01/07/2024 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artışına ilişkin taraflar arasındaki anlaşma (“kira artış oranı”) bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini (“yüzde 25 kira artışı”) geçmemek koşuluyla geçerli olup bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması hâlinde ise tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) değişim oranı geçerli sayılmaktadır. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Söz konusu geçici düzenlemenin yalnızca (belirli şartları taşıyan) konut kiraları bakımından uygulama alanı bulacağı unutulmamalıdır. (Çatılı) işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uygulanmaya devam etmektedir.
iii. 1 Temmuz’dan Sonra Kira Artış Oranı (1 Temmuz 2024)
Yüzde 25 kira artışı düzenlemesinin uzatılmaması hâlinde 1 Temmuz’dan sonra kira artış oranı konusunda, ana düzenleme olan Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uygulama alanı bulacaktır.
Bu düzenleme uyarınca, 1 Temmuz 2024’ten sonra tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları (“kira artış oranı”) bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Başka bir ifadeyle, 1 Temmuz’dan sonra kira artış oranı konusunda bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınır olarak uygulanacaktır.
c. Taraflar Arasında Kira Artışına İlişkin Anlaşma Olmaması Hâlinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır (“Kira Bedeli Tespiti Davası”)
i. Ana Düzenleme
Kira bedelinin Türk lirası ile belirlenmiş olması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrasına göre; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa veya taraflar bu konuda bir anlaşmaya varamamışlarsa kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda kira bedelinin belirlenmesi için kira bedeli tespiti davası açılması gerekmektedir.
Kira artışına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olmaması hâlinde kira artış oranı, başka bir ifadeyle kira zammı, kira bedeli tespiti davası ile hâkim tarafından belirlenir. Tarafların kira artış oranı konusunda mutabakata varamamaları hâlinde kira artış oranı (“kira zammı”) hâkim tarafından belirlenmektedir. Bu halde hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verecektir.
Uygulamada kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda kira artışına ilişkin hükümler bulunması nedeniyle burada bahsedilen düzenlemenin uygulama alanı oldukça azdır.
ii. Geçici Düzenleme (“Yüzde 25 Kira Artışı”)
Kira bedeli Türk lirası ile belirlenmiş ve taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma (“kira artış oranı”) yoksa konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artış oranı konusunda kural olarak uygulacak düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrasıdır. Ancak 11/06/2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yayımı tarihinde yürürlüğe giren ve Türk Borçlar Kanuna’na eklenen (Geçici Madde 1) geçici bir düzenleme (“yüzde 25 kira artışı”) ile konut kiraları bakımından ayrı bir hüküm konulmuştur. Bu hüküm 15/07/2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yayımı tarihinde yürürlüğe giren ve Türk Borçlar Kanunu’na eklenen (Geçici Madde 2) geçici bir düzenleme ile bir sene daha uzatılmıştır.
Buna göre 11/06/2022 ila 01/07/2024 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen konut kiralarında kira artışı (“kira artış oranı”) konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrasındaki düzenleme uygulanmayacaktır. Geçici düzenleme uyarınca, 11/06/2022 ila 01/07/2024 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artışına ilişkin taraflar arasında anlaşma olmaması nedeniyle açılacak davada hâkim yüzde 25 kira artışını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verecektir. Ancak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması hâlinde ise üst limit olarak yüzde 25 değil, tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) değişim oranı uygulanacaktır.
Söz konusu geçici düzenlemenin yalnızca (belirli şartları taşıyan) konut kiraları bakımından uygulama alanı bulacağı unutulmamalıdır. (Çatılı) işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası uygulanmaya devam etmektedir.
iii. 1 Temmuz’dan Sonra Kira Artış Oranı (1 Temmuz 2024)
Yüzde 25 kira artışı düzenlemesinin uzatılmaması hâlinde 1 Temmuz’dan sonra kira artış oranı konusunda, ana düzenleme olan Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası uygulama alanı bulacaktır.
Bu düzenleme uyarınca; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa 1 Temmuz 2024’ten sonra kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
ç. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır (“5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artışı”)
Kira bedelinin Türk lirası ile belirlenmiş olması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre; taraflarca bu konuda bir anlaşma (“kira artış oranı”) yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli (“kira artış oranı”) hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli, taraflar bu konuda bir anlaşmaya varamazlarsa, açılacak kira bedeli tespiti davası sonunda hâkim tarafından belirlenecektir.
Kira artışına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira artışı miktarı (“kira artış oranı”), başka bir deyişle kira zammı, hâkim tarafından belirlenir. Bu halde hâkim; tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete göre karar verecektir.
Kira artışı konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasındaki düzenlemenin uygulandığı durumlarda Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2’de düzenlenen ve yüzde 25 kira artışısınırı öngören düzenlemeler uygulama alanı bulmayacaktır. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli belirlenirken (“5 yılını dolduran kiracının kira artışı”) hâkim yüzde 25 kira artışı sınırı ile bağlı olmayacaktır.
Her beş yıldan sonraki kira yılında Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre belirlenen kira bedeli, sonraki kira yıllarında anılan maddenin duruma göre birinci veya ikinci fıkralarında yer alan ilkelere göre tekrar değiştirilebilecektir.
3. Kira Bedelinin Yabancı Para (“Döviz”) ile Belirlenmiş Olması Hâlinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır
a. Beş Yıldan Önce Değişiklik Yapma Yasağı
Kira bedelinin döviz ile belirlenmiş olması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin dördüncü fıkrasına göre, beş yıldan önce kira bedelinde kural olarak değişiklik yapılamamaktadır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmü saklı tutulmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen şartların gerçekleşmesi hâlinde kira bedelinin döviz ile belirlenmiş olduğu kira sözleşmelerinde beş yıldan önce kira bedelinde değişiklik yapılabilmektedir.
b. Beş Yıldan Sonra Yapılacak Değişiklikler
Kira bedelinin döviz ile belirlenmiş olduğu sözleşmelerde beş yıldan sonra kira bedelinde yapılacak değişiklikler ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre yapılır. Buna göre taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira artış oranı, hâkim tarafından belirlenir. Bu hâlde hâkim; yabancı paranın değerindeki değişiklikleri, tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete göre karar verecektir.
Hâkim bu belirlemeyi yaparken Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 1. ve 2. maddelerinde düzenlenen yüzde 25 kira artışı sınırlaması ile bağlı değildir.
c. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak dövizle kira sözleşmesi yapma yasağı bulunduğu unutulmamalıdır. Dövizle kira sözleşmesi yasağı konusunda kapsamlı bir bilgi almak için internet sitemizde yayımlamış olduğumuz “Gayrimenkul Kiralama Sözleşmelerinde Dövizle Sözleşme Yasağı” başlıklı yazımıza buradaki linkten ulaşabilirsiniz.