Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir? (2025)

İçindekiler

1. Giriş

Kiracının tahliyesi sebepleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiştir. Kiracının tahliyesi, aynı zamanda kira sözleşmesinin sona ermesi anlamına gelmektedir. Kira sözleşmesinin sona ermesi hâlleri, Türk Borçlar Kanunu’nda iki ana başlık altında düzenlenmiştir. Buna göre, kira sözleşmeleri, bildirim yoluyla veya dava yoluyla sona erdirilebilir. Özellikle kiraya verenin, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen sebepler olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirebilmesi, başka bir deyişle kiracıyı tahliye ettirebilmesi mümkün değildir.

Bu yazıda, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi sebepleri detaylı bir şekilde ele alınacaktır. Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin süresinden kaynaklanabileceği gibi, örneğin 10 yıllık kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen diğer sebeplerden de kaynaklanabilir. Bu nedenle, bu yazıda, kiracının tahliyesi sebepleri, “kira sözleşmesinin süresine dayalı” ve “kira sözleşmesinin süresi dışındaki sebeplere dayalı” olmak üzere iki ana başlık altında incelenecektir. Ayrıca, kira sözleşmesinin süresi dışındaki sebeplere dayalı tahliye sebepleri de “kiraya verenden kaynaklanan” ve “kiracıdan kaynaklanan” sebepler olarak iki alt başlıkta ele alınacaktır.

5 yılını dolduran kiracının kira artışı konusunda detaylı bilgi edinmek isterseniz, internet sitemizde yer alan Kira Tespit Davası başlıklı makalemize göz atabilirsiniz.

2. Kira Sözleşmesinin Süresine Dayalı Kiracının Tahliyesi Sebepleri

A. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesi Kiracının Tahliyesi Sebebi Midir?

Kira sözleşmesi, belirli ve belirsiz olmayan bir süre için yapılabilir. (TBK m. 300/I) Belirli olmayan bir süre için yapılan kira sözleşmesine, belirsiz süreli kira sözleşmesi de denilmektedir. Herhangi bir sürenin kararlaştırılmadığı kira sözleşmeleri, belirsiz süreli kira sözleşmesi sayılır. (TBK m. 300/II)

Örnek: Ayşe Hanım, İstanbul’daki bir daireyi 01.01.2024 tarihinde 1 yıllık bir süre için kiralamıştır. Bu durumda, kira sözleşmesi 31.12.2024 tarihinde sona erecektir. Bu tür bir sözleşme, belirli süreli kira sözleşmesi olarak adlandırılır çünkü kira süresi taraflarca net bir şekilde belirlenmiştir.

Örnek: Ali Bey, Ankara’daki bir işyerini kiralamak için mal sahibi ile bir kira sözleşmesi imzalamıştır, ancak sözleşmede kira süresi hakkında herhangi bir süre belirlenmemiştir. Bu durumda, kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilir çünkü kira süresi taraflarca belirlenmemiştir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira süresinin sona ermesi kural olarak kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermez. Kiraya veren, sadece sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. (TBK m. 347/I)

Örnek: Mehmet Bey, bir işyeri kiralamak için mal sahibi ile 01.01.2023 tarihinde 2 yıllık bir kira sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşmeye göre, kiralama süresi 31.12.2024 tarihinde sona erecektir. Ancak, Mehmet Bey’in kiraladığı işyerini kullanmaya devam etmek istemesi durumunda, kira süresi dolmuş olsa bile mal sahibi sadece bu süreye dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Yani, 31.12.2024 tarihinde kira süresi sona erse bile, kiraya veren Mehmet Bey’i işyerinden tahliye edemez. Kiraya verenin, kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen başka geçerli bir sebebe ihtiyacı vardır.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira süresinin sona ermesi kural olarak yalnızca kiracıya sözleşmeyi sona erdirme hakkı verir. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Eğer bu bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. (TBK m. 347/I)

Örnek: Ahmet Bey, İstanbul’da bir daireyi 01.01.2023 tarihinde 1 yıllık süre için kiralamıştır. Kira sözleşmesi 31.12.2023 tarihinde sona erecektir. Ahmet Bey, dairede oturmaya devam etmek istemiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce, yani en geç 16.12.2023 tarihinde mal sahibine yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Eğer Ahmet Bey bu bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi otomatik olarak aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılacaktır. Yani, Ahmet Bey, bildirimde bulunmadığı takdirde 2024 yılı boyunca da aynı şartlarla kiracı olarak kalacaktır.

B. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermemekle birlikte, bu kural mutlak değildir. Nitekim, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesinde, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceği öngörülmüştür.

Örnek: Selim Bey, 01.01.2013 tarihinde bir işyerini 5 yıllık süre için kiraya vermiştir. Kira sözleşmesi 31.12.2017 tarihinde sona ermiş, ancak Selim Bey ile kiracısı yeni bir sözleşme yapmamış ve kiracı işyerini kullanmaya devam etmiştir. Bu durumda, kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu gereği her yıl otomatik olarak uzamış ve 31.12.2027 tarihine kadar toplam 10 yıllık bir uzama süresi tamamlanmıştır. Selim Bey, bu 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonra, yani 2027 yılını takip eden uzama yılı olan 2028 yılının bitiminden en az üç ay önce, yani en geç 30.09.2028 tarihinde kiracısına yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla, kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Bu durumda, Selim Bey’in kiracısı, 31.12.2028 tarihi itibarıyla işyerini tahliye etmek zorunda kalacaktır.

Bu düzenleme, uygulamada her ne kadar genellikle “10 yıllık kiracının tahliyesi” olarak ifade edilse de, bundan 10 yıllık kiracının tahliye edilebileceği anlamı çıkarılmamalıdır. Zira, Türk Borçlar Kanunu’nda 10 yıllık kiracıdan veya kira sözleşmesinden değil, 10 yıllık uzama süresinden bahsedilmektedir.

10 yıllık kiracının tahliyesi konusunda daha detaylı bilgi edinmek isterseniz, internet sitemizde yer alan 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Yukarıda da belirtildiği gibi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden en az on beş gün önce kiracı tarafından yazılı bildirim yapılmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Bu nedenle, bir yıl süreyle yapılmış kira sözleşmelerinde kiracının tahliye edilebilmesi için, başlangıçtaki bir yıllık kira süresinin dışında on yıllık uzama süresinin geçmesi gerekmektedir. Beş yıl süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracının tahliye edilebilmesi için başlangıçtaki beş yıllık sürenin dışında yine on yıllık uzama süresinin geçmesi gerekir. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Özetle, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için, 1 yıl süreli kira sözleşmelerinde 1 yıllık kira süresi de dâhil olmak üzere toplamda 12 yılın, 5 yıl süreli kira sözleşmelerinde 5 yıllık kira süresi de dâhil olmak üzere toplamda 16 yılın, 10 yıl süreli kira sözleşmelerinde ise 10 yıllık kira süresi de dâhil olmak üzere toplamda 21 yılın geçmiş olması gerekmektedir.

C. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Sözleşmesinin Süresine Dayalı Kiracının Tahliyesi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m. 347/III) Kiraya veren ise, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre yazılı fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m. 347/III)

3. Kira Sözleşmesinin Süresi Dışındaki Sebeplere Dayalı Kiracının Tahliye Sebepleri

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Kiracının Tahliyesi

Kiraya verenden kaynaklanan kiracının tahliyesi sebepleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu tahliye sebepleri kiraya verenden kaynaklanmakta olup, kiracı ile doğrudan bir ilgisi bulunmamaktadır.

a. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. (TBK m. 350/I-1)

İhtiyaç sebebiyle tahliye konusunda taraflar mutabakata varamazsa, kiraya verenin, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya karşı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması gerekmektedir. (İhtiyaç sebebiyle tahliye dava açma süresi)

Örnek: Mehmet Bey, İstanbul’da sahip olduğu bir daireyi 2 yıllık belirli süreli bir kira sözleşmesi ile bir kiracıya kiralamıştır ve sözleşme 31 Aralık 2024 tarihinde sona erecektir. Ancak, Mehmet Bey’in oğlu üniversiteyi kazandığı için İstanbul’a taşınmak zorundadır ve Mehmet Bey, oğlunun bu dairede oturmasını istemektedir. Kiracı bu teklifi kabul etmeyince, Mehmet Bey’in kira sözleşmesinin sona ereceği 31 Aralık 2024 tarihinden itibaren bir ay içinde, yani en geç 31 Ocak 2025 tarihine kadar ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması gerekmektedir.

Kiraya verenin, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için dava açmadan önce kiracıya ihtarname göndermesi zorunlu değildir. Ancak, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. (TBK m. 353/I) (İhtiyaç sebebiyle tahliye ihtar süresi)

Örnek: Fatma Hanım, 01.01.2023 tarihinde kiraya verdiği dairesini, kızı üniversiteye başlayacağı için 2024 yılı sonunda boşaltmak istemektedir. Fatma Hanım, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak, Fatma Hanım, dava açmadan önce kiracısına 15 Aralık 2023 tarihinde yazılı olarak bir bildirim gönderir ve dairenin kızı için gerekli olduğunu, bu nedenle tahliye davası açacağını belirtir. Bu durumda, Fatma Hanım’ın tahliye davası açma süresi bir kira yılı için uzamış olur ve davasını 31 Aralık 2024 tarihine kadar açabilir. Fatma Hanım, bu ek süre içinde kızı için dairenin boşaltılmasını talep etmek üzere dava açabilir.

b. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Tahliye

Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme işlemlerinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. (TBK m. 350/I-2)

Yeniden inşa veya imar sebebiyle kiracının tahliyesi konusunda taraflar mutabakata varamazsa, kiraya verenin belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya karşı yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye davası açması gerekmektedir. (Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye dava açma süresi)

Örnek: Ali Bey, 5 yıldır kiracısı olduğu bir dükkanda iş yapmaktadır. Ancak, dükkanın sahibi olan Ahmet Bey, binayı yıkıp yeniden inşa etmeye karar vermiştir. Ahmet Bey, bu nedenle Ali Bey’e dükkanı tahliye etmesi gerektiğini bildirmiştir. Ancak, Ali Bey bu teklifi kabul etmemiş ve dükkanda kalmak istemiştir. Bu durumda, Ahmet Bey, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde Ali Bey’e karşı yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye davası açmalıdır.

Kiraya verenin, yeniden inşa veya sebebiyle tahliye davası açabilmesi için dava açmadan önce kiracıya ihtarname göndermesi zorunlu değildir. Ancak, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede, yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. (TBK m. 353/I) (Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye ihtar süresi)

Örnek: Cemil Bey, kiraya verdiği bir apartman dairesini yeniden inşa etmeye karar vermiştir. Dairede kiracı olarak oturan Burak Bey’e, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte daireyi boşaltmasını talep etmiştir. Ancak Burak Bey, bu talebi kabul etmemiştir. Cemil Bey, bu durumda Burak Bey’e dava açmak için herhangi bir ihtarname göndermek zorunda değildir. Ancak, Cemil Bey, davayı açmadan önce, örneğin kira süresinin sona ermesinden bir ay önce Burak Bey’e yazılı olarak “Bu daireyi yeniden inşa etmek amacıyla tahliye davası açacağım” şeklinde bir bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Böylece, Cemil Bey, normalde dava açması gereken süreden daha uzun bir süre içinde tahliye davası açma hakkını elde eder.

c. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (TBK m. 310/I) Bu nedenle, kiralananın satılması veya mülkiyetinin devri kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, kiraya veren olarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve bunun için yeni bir kira sözleşmesi yapılmasına gerek yoktur.

Ancak, kiralananı sonradan edinen kişi, yani yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. (TBK m. 351/I) (Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye)

İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi konusunda tarafların mutabakata varamamaları hâlinde, yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (TBK m. 351/I) (Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi) Altı aylık süre, edinme tarihinden itibaren başlamaktadır. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme süresi sonuna kadar açılması mümkündür.

Yeni malik, dilerse ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. (TBK m. 351/II) (Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi)

Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde belirtilen süreleri kaçırsa bile, yine de Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde öngörülen süreler içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Örnek: Ahmet Bey, Ankara’da bir daire satın almış ve bu dairede mevcut bir kiracı bulunmaktadır. Ahmet Bey, daireyi annesi için kullanmak istemektedir, çünkü annesi sağlık sorunları nedeniyle ona yakın bir yerde yaşamak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği, Ahmet Bey kiralananı edindikten sonra bir ay içinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmiştir. Ancak kiracı, daireyi tahliye etmeyi kabul etmemiştir. Bu durumda, Ahmet Bey, kiralananı edindikten itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Altı aylık sürenin bitiminde hemen dava açması şart olmayıp, kira sözleşmesinin süresi sona erene kadar bu davayı açabilir. Alternatif olarak, Ahmet Bey, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak daireyi annesinin ihtiyaçları doğrultusunda kullanmak üzere kira sözleşmesini sona erdirebilir. Eğer Ahmet Bey, TBK m. 351’de belirtilen süreleri kaçırırsa, yine de TBK m. 350’de öngörülen süreler içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.

“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.” (Yargıtay 3. HD., T. 19.02.2018, E. 2017/8814, K. 2018/1198)

d. Önemli Sebeplerin Varlığı Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. (TBK m. 331/I)

B. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiracının Tahliyesi

a. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Tüm kira sözleşmelerinde, kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir. Ödemenin tam ve zamanında yapılması gerekir. Kiracı, muaccel olan kira bedelini ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. (TBK m. 315/I) Kiracıya verilecek süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün olmalıdır. (TBK m. 315/II)

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının tahliye edilebilmesi için, kiracıya kira bedelini ödemesi için yazılı olarak en az otuz gün süre verilmeli ve bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ihtar edilmelidir. Kiracı bu süre içinde kira bedelini ödemezse, kiraya verenin kira sözleşmesini feshettiğini yazılı bir bildirimle kiracıya iletmesi gerekmektedir.

Örnek: Mehmet Bey, kiracısı Ali Bey’e her ayın 1’inde kira ödemesi gerektiğini bildirmiştir. Ancak, Ali Bey, Ocak ve Şubat aylarında kira ödemesini yapmamıştır. Mehmet Bey, 15 Şubat tarihinde Ali Bey’e yazılı bir ihtarname göndererek, kira bedelini ödemesi için en az otuz gün süre vermiş ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceğini belirtmiştir. Ali Bey, verilen süre içinde kira borcunu ödememiştir. Bunun üzerine Mehmet Bey, kira sözleşmesini feshettiğini yazılı olarak Ali Bey’e bildirmiştir. Bu durumda, Ali Bey’in tahliye edilmesi için hukuki süreç başlatılabilir.

b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. (TBK m. 352/II)

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin mümkün olabilmesi için, kiracının bir yıl süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması gerekmektedir. Kiracının, bu ihtarlardan sonra kira bedelini ödemesi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye engel değildir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kiraya veren, en geç bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. (TBK m. 353/I) (İki haklı ihtar dava açma süresi)

Örnek: Ali Bey, kiracısı Murat Bey ile 1 Nisan 2022 tarihinde bir yıllık kira sözleşmesi yapmıştır. Murat Bey, Temmuz 2022 kira bedelini ödememiş, bunun üzerine Ali Bey 10 Ağustos 2022’de Murat Bey’e 30 gün süre tanıyan bir ihtarname göndermiştir. Murat Bey, bu sürede Temmuz ayı kira bedelini ödemiştir, ancak bu durum, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz ve birinci haklı ihtar olarak sayılır. Ardından, Murat Bey, Ocak 2023 kira bedelini de ödememiş ve Ali Bey 15 Şubat 2023’te ikinci bir haklı ihtar göndererek yine 30 gün süre vermiştir. Bu iki haklı ihtar sonucunda, Ali Bey’in kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, yani 30 Nisan 2023 tarihine kadar Murat Bey’in tahliyesi için dava açma hakkı bulunmaktadır. Ancak, Ali Bey, dava açma süresi içinde, yani 30 Nisan 2023 tarihine kadar Murat Bey’e yazılı olarak tahliye davası açacağını bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzar, bu durumda Ali Bey, 30 Nisan 2024 tarihine kadar tahliye davası açabilir.

c. Kiralananı Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Sebebiyle Tahliye

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda, kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini talep edebilir ve aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. (TBK m. 316/II)

“…Dava konusu kiralanan çatılı mesken niteliğinde olduğundan davacı tarafından yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., T. 13.03.2018, E. 2017/9224, K. 2018/2344)

Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren, aynı taşınmazda oturan kişiler ya da komşular için çekilmez hâle gelmesi durumlarında, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir. (TBK m. 316/III)

d. Kiracının Komşulara Gerekli Saygıyı Göstermemesi Sebebiyle Tahliye

Kiracı, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda, kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini talep edebilir ve aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. (TBK m. 316/II)

Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren, aynı taşınmazda oturan kişiler ya da komşular için çekilmez hale gelmesi durumunda, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir. (TBK m. 316/III)

e. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m. 352/III)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin başka bir konutunun bulunması nedeniyle tahliyenin söz konusu olabilmesi için, bu konutun kiracının oturmasına elverişli ve kiralanan taşınmazla aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması gerekmektedir. Ayrıca, kiraya verenin kira sözleşmesi yapılırken bu konuttan haberi olmamalıdır.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun bulunması nedeniyle tahliye davası, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak, kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzatılmış sayılır. (TBK m. 353/I)

Örnek: Ayşe Hanım, İstanbul’da kiracı olarak oturduğu daire için Mehmet Bey ile 1 Mart 2022 tarihinde bir yıllık kira sözleşmesi yapmıştır. Ancak Ayşe Hanım’ın aynı ilçe sınırları içinde oturuma elverişli başka bir dairesi olduğu, Mehmet Bey tarafından kira sözleşmesi yapılırken bilinmemektedir. Bu durumu öğrenen Mehmet Bey, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde, yani en geç 31 Mart 2023’e kadar tahliye davası açma hakkına sahiptir. Eğer Mehmet Bey bu süre içinde dava açacağını Ayşe Hanım’a yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzatılır ve 31 Mart 2024’e kadar tahliye davası açabilir.

f. Kiracının Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliyesi

Kiracı, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt edebilir. Bu yazılı taahhüt, uygulamada “tahliye taahhütnamesi” olarak adlandırılmaktadır.

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracı kiralananı tahliye etmezse, kiraya veren, taahhütnamede yazılı tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak veya dava açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. (TBK m. 352/1)

Örnek: Ali Bey, Mehmet Bey ile 1 Ocak 2022 tarihinde bir yıllık kira sözleşmesi yapmıştır. Kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralanan dairenin tesliminden sonra, Mehmet Bey, Ali Bey’e 31 Aralık 2022 tarihinde daireyi tahliye edeceğine dair yazılı bir taahhütname vermiştir. Ancak, 31 Aralık 2022 tarihinde Mehmet Bey daireyi tahliye etmemiştir. Bu durumda, Ali Bey, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde, yani en geç 31 Ocak 2023’e kadar icra dairesine başvurarak veya dava açarak Mehmet Bey’in daireden tahliye edilmesini sağlayabilir.

g. Kiracının İflası Sebebiyle Tahliye

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra iflas ederse, kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. (TBK m. 332/I) Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre tanır. Bu süre içinde güvence verilmezse, kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın derhal feshedebilir. (TBK m. 332/II)

h. Önemli Sebeplerin Varlığı Nedeniyle Tahliye

Bizimle iletişime geçebilirsiniz

Büromuz tarafından sunulan kira hukuku alanındaki hizmetlerden yararlanmak veya bu hizmetler hakkında detaylı bilgi almak isterseniz, bizimle e-posta veya telefon yoluyla iletişime geçebilir ya da iletişim bölümünde yer alan formu doldurabilirsiniz.

Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?