1. Giriş
10 yıllık kiracının tahliyesi, başka bir deyişle 10 yılını dolduran kiracının tahliyesi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık uzama süresini dolduran, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise 10 yıllık kira süresini dolduran kiracının tahliyesini ifade etmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesinde, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin, 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son verebileceği öngörülmüştür.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/II).
Kiracının tahliyesi sebeplerinin tamamı hakkında detaylı bilgi almak isterseniz, internet sitemizde yer alan Kiracının Tahliyesi Sebepleri başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
2. Kira Sözleşmelerinde Kira Süresi Hakkında Genel Bilgiler
A. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi – Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Ayrımı
Kira sözleşmesi, belirli ve belirsiz olmayan bir süre için yapılabilir. (TBK m. 300/I) Belirli olmayan bir süre için yapılan kira sözleşmesine, belirsiz süreli kira sözleşmesi de denilmektedir. Herhangi bir sürenin kararlaştırılmadığı kira sözleşmeleri, belirsiz süreli kira sözleşmesi sayılır. (TBK m. 300/II)
Örnek: Ayşe Hanım, İstanbul’daki bir daireyi 01.01.2024 tarihinde 1 yıllık bir süre için kiralamıştır. Bu durumda, kira sözleşmesi 31.12.2024 tarihinde sona erecektir. Bu tür bir sözleşme, belirli süreli kira sözleşmesi olarak adlandırılır çünkü kira süresi taraflarca net bir şekilde belirlenmiştir.
Örnek: Ali Bey, Ankara’daki bir işyerini kiralamak için mal sahibi ile bir kira sözleşmesi imzalamıştır, ancak sözleşmede kira süresi hakkında herhangi bir süre belirlenmemiştir. Bu durumda, kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilir çünkü kira süresi taraflarca belirlenmemiştir.
B. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesinin Kiraya Verene Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı Vermemesi
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira süresinin sona ermesi kural olarak kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermez. Kiraya veren, sadece sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. (TBK m. 347/I)
Örnek: Ahmet Bey, 1 Ocak 2023 tarihinde bir daireyi 2 yıllık bir süre için kiraya vermiştir. Kira sözleşmesi 31 Aralık 2024’te sona erecektir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin 1. fıkrası gereğince, bu sürenin sona ermesi Ahmet Bey’e, kiracısını tahliye etme hakkı tanımaz. Ahmet Bey, sadece sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sözleşme, aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Eğer Ahmet Bey kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa, kanunda belirtilen diğer geçerli sebeplerden birine dayanması gerekecektir, örneğin; kendisinin veya bir yakınının konut ihtiyacı olması gibi.
10 yıllık kiracının tahliyesi, başka bir deyişle 10 yılını dolduran kiracının tahliyesi, yukarıda belirtilen kuraların istisnasını oluşturmaktadır. Türk Borçlar Kanunu, 10 yıllık kiracının tahliyesi düzenlemesi ile, kiraya verenin istemediği takdirde belirli süreli kira sözleşmelerinin sonsuza kadar devam etmesinin önüne geçmeyi amaçlamıştır.
“TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.” (Yargıtay HGK, T. 30.11.2021, E. 2017/1546, K. 2021/1517)
C. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesinin Kiracıya Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı Vermesi
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira süresinin sona ermesi kural olarak yalnızca kiracıya sözleşmeyi sona erdirme hakkı verir. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Eğer bu bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. (TBK m. 347/I)
Örnek: Ali Bey, 1 Ocak 2023 tarihinde, 2 yıllık bir süre için bir daire kiralamıştır. Kira sözleşmesi 31 Aralık 2024’te sona erecektir. Ancak Ali Bey, belirli süreli bu sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa, sürenin bitiminden en az 15 gün önce, yani 15 Aralık 2024 tarihine kadar kiraya verene yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Eğer Ali Bey bu bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılacak ve 31 Aralık 2025’e kadar devam edecektir. Ali Bey, sürenin sonunda yine aynı şekilde 15 gün öncesine kadar yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
3. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve Tahliyenin Şartları
A. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermemekle birlikte, bu kural mutlak değildir. Nitekim, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesinde, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceği öngörülmüştür.
Örnek: Mehmet Bey, 1 Temmuz 2010 tarihinde bir daireyi 2 yıllık bir süre için kiraya vermiştir. Kira süresi 1 Temmuz 2012’de sona ermiş, ancak kira sözleşmesi her yıl aynı koşullarla uzamaya devam etmiştir. 2022 yılına gelindiğinde, kiracı 10 yıllık uzama süresini doldurmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince, Mehmet Bey, bu uzama süresini izleyen kira yılının bitiminden en az üç ay önce, yani Nisan 2023’te kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, 1 Temmuz 2023 tarihi itibariyle kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirme hakkına sahip olmuştur.
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirme, yani kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. (TBK m. 347/III)
Kira artışı konusunda daha fazla bilgi edinmek isterseniz, Kira Artışı Neye Göre Yapılır? başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz. Ayrıca, işyeri kiralarıyla ilgili olarak İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır? başlıklı yazımız da ilginizi çekebilir.
B. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Şartları
a. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Şartları
i. 10 Yıllık Uzama Süresinin Geçmiş Olması
Bu düzenleme, uygulamada her ne kadar genellikle “10 yıllık kiracının tahliyesi” olarak ifade edilse de, bundan 10 yıllık kiracının tahliye edilebileceği anlamı çıkarılmamalıdır. Zira, Türk Borçlar Kanunu’nda 10 yıllık kiracıdan veya kira sözleşmesinden değil, 10 yıllık uzama süresinden bahsedilmektedir.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, 10 yıllık kiracının tahliyesi için ilk şart, 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olmasıdır. Yukarıda da belirtildiği gibi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden en az on beş gün önce kiracı tarafından yazılı bildirim yapılmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Burada bahsedilen 10 yıllık uzama süresi, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin bitiminden sonra başlayan 1 yıllık uzama sürelerinin toplamını ifade etmektedir.
10 yıllık uzama süresi; 1 yıl süreli kira sözleşmelerinde, 1 yıllık kira süresi de dâhil olmak üzere toplam 11 yılın, 5 yıl süreli kira sözleşmelerinde, 5 yıllık kira süresi de dâhil olmak üzere toplam 15 yılın, 10 yıl süreli kira sözleşmelerinde ise 10 yıllık kira süresi de dâhil olmak üzere toplam 20 yılın geçmesiyle dolmaktadır.
Örnek: 01.04.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresi 31.03.2024 tarihinde, 01.04.2013 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresi 31.03.2028 tarihinde, 01.04.2013 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinde ise 10 yıllık uzama süresi 31.03.2033 tarihinde dolmaktadır.
ii. 10 Yıllık Uzama Süresinin Üzerinden En Az Bir Yılın Geçmiş Olması
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, 10 yıllık kiracının tahliyesi için yalnızca 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması yeterli değildir. Ayrıca, bu 10 yıllık uzama süresinin ardından bir uzama yılının daha geçmiş olması gerekmektedir.
10 yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya veren, bu süreci izleyen her uzama yılının bitiminde kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Kiraya veren, bu hakkını 10 yıllık uzama süresini izleyen ilk uzama yılının sonunda kullanmak zorunda değildir; bu hakkını daha sonraki uzama yıllarının sonunda da kullanabilir.
Örnek: Ayşe Hanım, 1 Nisan 2013 tarihinde 5 yıllık bir kira sözleşmesi yapmıştır. 10 yıllık uzama süresi 31 Mart 2028’te tamamlanacaktır, ancak Türk Borçlar Kanunu gereği, Ayşe Hanım’ın kiracıyı tahliye edebilmesi için 31 Mart 2029’a kadar, yani bir uzama yılının daha geçmesi gerekmektedir. Bu tarihte tahliye hakkı doğan Ayşe Hanım, bu hakkını hemen kullanmak zorunda değildir; dilerse 2030, 2031 veya daha sonraki uzama yıllarının sonunda da kullanabilir.
iii. Tahliye İstenilen Uzama yılının Bitiminden En Az Üç Ay Önce Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması
Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda, kira sözleşmesini sona erdirmek istediği uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. (TBK m. 348/I)
Örnek: Mehmet Bey, 1 Ocak 2013 tarihinde 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapmıştır. Kira sözleşmesi, kiracı tarafından feshedilmediği için her yıl otomatik olarak bir yıl daha uzamıştır. 31.12.2023 tarihine gelindiğinde, kiracı 10 yıllık uzama süresini tamamlamış olacaktır. Mehmet Bey, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, 31.12.2024 tarihinde bunu yapabilecektir, ancak bu hakkını kullanmak istediği uzama yılının bitiminden en az üç ay önce, yani 1 Ekim 2023’e kadar kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Eğer Mehmet Bey, 2025 yılının sonunda kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, bu durumda 1 Ekim 2024’e kadar yazılı bildirim yapması gerekecektir. Bu bildirimin geçerli olması için mutlaka yazılı olarak yapılması zorunludur.
“Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.” (Yargıtay HGK, T. 30.11.2021, E. 2017/1546, K. 2021/1517)
b. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Şartları
i. 10 Yıllık Kira Süresinin Geçmiş Olması
Kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m. 347/III) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin 10 yıllık kiracıyı tahliye edebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yılın geçmiş olması gerekmektedir.
ii. Altı Aylık Kira Döneminin Sonu İçin Üç Aylık Fesih Bildirim Süresine Uyulması
Genel hükümlere göre kiraya veren, kira sözleşmesini altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. (TBK m. 329/I) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin 10 yıllık kiracıyı tahliye edebilmesi için sadece kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yılın geçmiş olması yeterli değildir. Ayrıca, kiraya verenin, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak kiracıya fesih ihtarı çekmiş olması gerekmektedir.
Örnek: Fatma Hanım, 1 Ocak 2014 tarihinde belirsiz süreli bir kira sözleşmesi yapmıştır. Kiracısı bu tarihten itibaren 10 yıl boyunca aynı evde oturmuştur. 2024 yılına gelindiğinde, Fatma Hanım, kiraya veren olarak, artık kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Bu hakkı kullanmak için, 1 Ocak 2025’te sona erecek olan altı aylık kira dönemini hedefleyerek, en geç 1 Ekim 2024’e kadar kiracıya yazılı bir fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Bu durumda, Fatma Hanım’ın yazılı bildirim yapmasıyla birlikte kira sözleşmesi 1 Ocak 2025 tarihinde sona erecektir. Eğer Fatma Hanım bu hakkını daha sonraki bir altı aylık dönem için kullanmak isterse, yine o dönemin bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır.
5 yılını dolduran kiracının kira artışı konusunda detaylı bilgi edinmek isterseniz, internet sitemizde yer alan Kira Tespit Davası başlıklı makalemize göz atabilirsiniz.
4. 10 Yıllık Kiracının, Kiralananı Tahliye Etmemesi Hâlinde Kiraya Veren Ne Yapabilir?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Kiracının, yazılı bildirime rağmen kira süresi sonunda kiralananı tahliye etmemesi durumunda, kiraya veren dava açarak 10 yıllık kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Örnek: Ömer Bey, 1 Ocak 2013 tarihinde 5 yıllık bir süre için bir dükkân kiralamıştır. 10 yıllık uzama süresi 2028 yılında dolduğunda, Ömer Bey, kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa, en geç 30 Eylül 2028’e kadar kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirime rağmen, kiracı 31 Aralık 2028’te dükkânı tahliye etmezse, Ömer Bey mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir ve 10 yıllık kiracının dükkândan çıkarılmasını sağlayabilir.
Kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, kira sözleşmesini altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Kiracının, fesih bildirimine rağmen kira dönemi sonunda kiralananı tahliye etmemesi durumunda, kiraya veren dava açarak 10 yıllık kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Bizimle iletişime geçebilirsiniz
Büromuz tarafından sunulan kira hukuku alanındaki hizmetlerden yararlanmak veya bu hizmetler hakkında detaylı bilgi almak isterseniz, bizimle e-posta veya telefon yoluyla iletişime geçebilir ya da iletişim bölümünde yer alan formu doldurabilirsiniz.