1. Giriş
İşyeri kira artışı konusu işyeri kira sözleşmelerinde kiracı ile kiraya veren arasında en çok uyuşmazlık çıkaran konuların başında gelmektedir. Ülkemizde özellikle son yıllarda artış gösteren yüksek enflasyon nedeniyle kira artışı, kira zammı, kira artış oranı, kira artışı hesaplama konularındaki uyuşmazlıklar her geçen gün daha da artmakta olup bu nedenle konunun detaylıca incelenmesi gerekmektedir.
Bu yazıda genel olarak “işyeri kira artışı” konusu üzerinde durulacak ve “İşyeri kira artışı neye göre yapılır?” sorusuna yasal dayanaklarıyla birlikte yanıt verilecektir. Ancak “İşyeri kira artışı neye göre yapılır?” sorusuna yanıt vermeden önce kira sözleşmeleri, kira bedeli ve kira (bedeli) artışı hakkında genel bir bilgilendirme yapılacaktır.
Bu yazıda yalnızca (çatılı) işyeri kira sözleşmelerinde kira artışı konusu incelenecektir. İnternet sitemizde hem konut hem de (çatılı) işyeri kira sözleşmelerinde kira artışının nasıl veya neye göre yapılacağını incelediğimiz Kira Artışı Neye Göre Yapılır? başlıklı yazımıza da göz atmanızı tavsiye ederiz.
2. Genel Bilgiler
A. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Türleri
a. Kira Sözleşmesinin Tanımı
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle kiraya veren, kiralanan şeyin kullanım veya kullanımla birlikte ondan yararlanma hakkını kiracıya devretmeyi, kiracı ise buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi taahhüt eder.
b. Kira Sözleşmesinin Türleri
Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini üç kategoriye ayırarak ele alır: Konut ve çatılı işyeri kiraları, ürün kirası ve konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kirası dışında kalan (diğer) kira sözleşmeleri. Bu yazıda, çatılı işyeri kira sözleşmeleri ele alınacaktır. Yazının bundan sonraki kısımlarında “işyeri kira sözleşmeleri” ifadesi ile “çatılı işyeri kira sözleşmeleri” kastedilmektedir.
B. Kira Bedeli Ödeme Borcu
Kira sözleşmesinde kiracının temel yükümlülüğü, kararlaştırılan kira bedelini ödemektir. Daha sade bir şekilde ifade edersek, kiracının kira sözleşmesindeki asli borcu, sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemektir.
Kiraya verenin kiralananı bir başkasının kullanımına sunmasının temel sebebi, kira bedeli elde etme arzusudur. Kiraya veren, kira geliri elde etmek amacıyla kiralananı başkasının kullanımına veya kullanım ile birlikte yararlanmasına bırakmaktadır.
Bu sebeplerden dolayı, kira sözleşmesi yapılırken kira bedelinin belirlenmesi ve sözleşmenin devam eden dönemlerinde bu bedelin yeniden belirlenmesi (kira artışı, kira zammı, kira artış oranı, kira artışı hesaplama) kira hukukunun önemli konuları arasında yer alır. Ayrıca, kira sözleşmesinin tarafları arasında en çok uyuşmazlık çıkan konuların başında gelir.
C. Sözleşme Özgürlüğü İlkesi
Anayasa’nın 48. maddesinin birinci fıkrasına göre, herkes sözleşme özgürlüğüne sahip olup Türk Borçlar Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinin birinci fıkrasına göre, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.
Türk Borçlar Kanunu’nun (çatılı) işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeleri incelendiği takdirde 343. ila 346. maddeler arasında kira bedeline ilişkin hükümler bulunduğu görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun yukarıda belirtilen hükümlerine göre, kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini kural olarak serbestçe belirleyebilirler. Bu konuda sözleşme özgürlüğü ilkesi oldukça geniş bir şekilde uygulanmaktadır. Ancak, söz konusu hükümlerde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalara (kira artışı, kira zammı, kira artışı hesaplama) bazı sınırlamalar getirilmiş ve bu alanda sözleşme özgürlüğü ilkesinin kapsamı daraltılmıştır.
3. İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
A. Genel Olarak
Taraflar, işyeri kira sözleşmesi yaparken, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin hükümler koyabilir veya sözleşme yapıldıktan sonra bu dönemlerde uygulanacak kira bedeli konusunda ayrıca anlaşmalar yapabilirler.
Örneğin, taraflar işyeri kira sözleşmesini yaparken, sözleşmeye bir madde ekleyerek, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin yüzde 45 artırılacağını (işyeri kira artış oranı) kararlaştırabilirler. Alternatif olarak, yeni kira döneminin başlamasına yakın bir tarihte de bu konuda ayrı bir anlaşma yaparak, kira bedelinin yüzde 45 oranında artırılacağına karar verebilirler. Ancak her iki durumda da, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki düzenlemelere uyulması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerini açıklamadan önce şu noktaya dikkat çekmek gerekir: Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların mutlaka kira bedelinin artırılması, yani zam yapılması şeklinde olması gerekmez. Bu anlaşmalar, kira bedelinin azaltılması veya değiştirilmemesi yönünde de olabilir. Ancak, ekonomik koşullar (örneğin, enflasyon) göz önüne alındığında, bu anlaşmaların genellikle kira bedelinin artırılması (kira artışı veya kira zammı) yönünde yapılması beklenir. Nitekim, Türkiye’deki kira hukuku uygulamaları da genellikle bu doğrultuda şekillenmektedir. Bu nedenle, yazının devamında bu tür anlaşmalara kısaca “(işyeri) kira artışı” olarak atıfta bulunulacaktır.
Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu’nun işyeri kira artışına ilişkin düzenlemeleri, kira bedelinin Türk lirası ile mi yoksa dövizle mi belirlendiğine göre iki ayrı başlık altında incelenecektir.
Kiracı ile kiraya veren arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri olan “kiracının tahliyesi” sebeplerinin tamamını açıkladığımız Kiracının Tahliyesi Sebepleri başlıklı yazımıza da göz atmanızı tavsiye ederiz.
B. Kira Bedelinin Türk Lirası ile Belirlenmiş Olması Hâlinde İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
a. Genel Olarak
Kira bedelinin Türk lirası ile belirlendiği durumlarda, kira artışını taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına göre iki ayrı başlıkta incelemek gereklidir. Eğer taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa, kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uygulanır. Bu konuda bir anlaşma yoksa, aynı maddenin ikinci fıkrası geçerli olacaktır.
Ancak, taraflar arasında bir kira artışı anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde (5 yılını dolduran kiracının kira artışı) Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uygulanacaktır.
b. Taraflar Arasında Kira Artışına İlişkin Anlaşma Olması Hâlinde İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
İşyeri kira bedelinin Türk lirası ile belirlendiği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrasına göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşmaları (kira artış oranı), bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.
Bu hüküm, işyeri kira artışı konusunda taraflar arasında bir anlaşma olduğu durumda uygulanır. Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yoksa, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası devreye girer.
Taraflar arasında işyeri kira artışına ilişkin bir anlaşma olduğunda, bu anlaşmanın geçerliliği, kararlaştırılan kira artış oranının bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesine bağlıdır. Eğer taraflarca belirlenen işyeri kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşarsa, bu anlaşma geçersiz olur. Bu durumda, kira artış oranı olarak bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanır.
Örneğin, 15.12.2022-15.12.2023 dönemi için kira bedeli 10.000,00 Türk lirası olan bir (çatılı) işyeri kira sözleşmesinde, taraflar yeni kira dönemi (15.12.2023-15.12.2024) için kira bedelini yüzde 100 artırma konusunda anlaşmış olsun. Ancak, bir önceki kira döneminde TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 53,4 olduğu için, yeni kira döneminde kira bedeli taraflarca kararlaştırılan 20.000,00 Türk lirası değil, TÜFE’deki artış oranı uyarınca 15.340,00 Türk lirası olarak uygulanacaktır.
Yüzde 25 Kira Artışı
Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 1. ve 2. maddeleri uyarınca, konut kiralarında 11.06.2022 ila 01.07.2024 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerli sayılmaktadır (“yüzde 25 kira artışı”). Bu oranı aşan anlaşmalar ise fazla miktar yönünden geçersiz kabul edilmektedir. Ancak, bu düzenleme yalnızca konut kiralarında geçerli olup, işyeri kira artışlarında yüzde 25 sınırlaması bulunmamaktadır. İşyeri kira artışlarında, Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 1. ve 2. maddeleri uygulama alanı bulmamakta, bu kira sözleşmelerinde kira artış sınırı olarak Türk Borçlar Kanunu m. 344/I uyarınca bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanmaktadır.
Sözleşmede Kira Artış Oranı Olarak TEFE+TÜFE veya ÜFE+TÜFE Ortalamasının Kararlaştırılmış Olması Hâlinde İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
İşyeri kira sözleşmelerinde, kira artış oranı olarak TEFE+TÜFE veya ÜFE+TÜFE ortalamasının belirlenmesine sıkça rastlanmaktadır. Bu durum özellikle eski tarihli işyeri kira sözleşmelerde daha yaygındır. Kira artış oranı olarak TEFE+TÜFE veya ÜFE+TÜFE ortalamasının kararlaştırıldığı hâllerde, artış oranının hangi ölçüye göre belirleneceği, yani TEFE+TÜFE ortalaması mı yoksa Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uyarınca on iki aylık TÜFE ortalaması mı olacağı, kiraya verenler ve kiracılar arasında en çok merak edilen konuların başında gelmektedir.
İşyeri kira sözleşmesinde kira artış oranı olarak TEFE+TÜFE veya ÜFE+TÜFE ortalaması belirlenmişse, artış yapılacak tarihteki TEFE+TÜFE veya ÜFE+TÜFE ortalaması, on iki aylık TÜFE ortalamasının üzerinde olsa bile en fazla on iki aylık TÜFE ortalaması esas alınacaktır. Diğer yandan, artış yapılacak tarihteki TEFE+TÜFE veya ÜFE+TÜFE ortalaması, on iki aylık TÜFE ortalamasının altında kalıyorsa, taraflar arasında kararlaştırılan oran (TEFE+TÜFE veya ÜFE+TÜFE ortalaması) kira artış oranı olarak uygulanacaktır.
“Her ne kadar mahkemece her iki yıl bakımından da ÜFE oranında artış uygulanmış ise de yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda her yıl için artış oranının ayrı ayrı değerlendirilmesi ve somut olayda ilk yıl için sözleşmede kararlaştırılan oran ÜFE artış oranının altında olduğundan sözleşme hükmünün esas alınması, ikinci yıl bakımından ise sözleşmede kararlaştırılan oran ÜFE artış oranının üzerinde olduğundan ÜFE artış oranının esas alınması ve buna göre hesaplama yapılması gerkemektedir. Dolayısıyla mahkemece her iki yıl bakımından ÜFE artış oranının esas alınması doğru görülmemiştir. Mahkemece yapılması gereken iş, gerekirse alanında uzman bilirkişi marifetiyle TBK m.344 gözetilerek her yıl için hangi artış oranının uygulanacağı ayrı ayrı değerlendirilerek eksik yatan kira bedelinin hesaplanması ve sonucuna göre karar verilmesidir.” (Yargıtay 3. HD, T. 06.05.2019, E. 2017/7840, K. 2019/4125)
Örneğin, kira sözleşmesinde kira artış oranı olarak TEFE+TÜFE ortalaması belirlendiğini düşünelim. Artış döneminde TEFE+TÜFE ortalaması yüzde 80, on iki aylık TÜFE ortalaması ise yüzde 50 çıkarsa, yasa gereği en fazla yüzde 50 oranında artış yapılabilecektir. Ancak, artış döneminde TEFE+TÜFE ortalaması yüzde 60, on iki aylık TÜFE ortalaması yüzde 75 ise, bu durumda taraflarca sözleşmede kararlaştırılan yüzde 60 oranı esas alınarak kira artışı yapılabilecektir.
c. Taraflar Arasında Kira Artışına İlişkin Anlaşma Olmaması Hâlinde İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır: Kira Bedelinin Tespit Davası
İşyeri kira bedelinin Türk lirası ile belirlendiği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrasına göre, taraflar kira artışı konusunda bir anlaşma yapmamışsa veya bir anlaşmaya varamamışlarsa, kira bedeli, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla, kiralananın durumu göz önünde bulundurularak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda, kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılması gerekmektedir.
İşyeri kira artışına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olmadığında, kira artış oranı (kira zammı) hâkim tarafından belirlenir. Hâkim, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete uygun bir karar verir.
Uygulamada, kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda kira artışına ilişkin hükümler bulunduğundan, bu düzenlemenin uygulama alanı oldukça sınırlıdır.
d. 5 Yıl Sonunda İşyeri Kira Artışı Nasıl Hesaplanır: 5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artışı
5 yıl sonunda kira artışı yapılırken taraflar, TÜFE’deki artış oranlarıyla bağlı değildir. Eğer taraflar anlaşırsa, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranının üzerinde bir artış kararlaştırılabilir. Ancak, taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamazsa, yeni kira bedeli açılacak kira tespit davası sonucunda hâkim tarafından belirlenir.
İşyeri kira bedelinin Türk lirası ile belirlendiği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, taraflar arasında kira artış oranı konusunda bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu belirleme yapılırken TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir karar verilir.
Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen işyeri kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli, taraflar bu konuda bir anlaşmaya varamazlarsa, açılacak kira tespit davası sonunda hâkim tarafından belirlenecektir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre belirlenen kira bedeli, sonraki kira yıllarında maddenin birinci veya ikinci fıkralarında yer alan ilkelere göre tekrar değiştirilebilir.
5 yılını dolduran kiracının kira artışı konusunda tarafların anlaşmaya varamamaları hâlinde açılabilecek olan kira tespit davası ile ilgili daha fazla bilgi edinmek isterseniz, internet sitemizde yer alan Kira Tespit Davası başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
C. Kira Bedelinin Döviz ile Belirlenmiş Olması Hâlinde İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
a. Beş Yıldan Önce Değişiklik Yapma Yasağı
İşyeri kira bedelinin döviz ile belirlenmiş olması durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin dördüncü fıkrasına göre, kural olarak beş yıldan önce kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi bu konuda istisna getirmektedir. Eğer 138. maddede düzenlenen şartlar gerçekleşirse, kira bedelinin döviz ile belirlendiği kira sözleşmelerinde beş yıldan önce de kira bedelinde değişiklik yapılabilir.
b. Beş Yıldan Sonra Yapılacak Değişiklikler
İşyeri kira bedelinin döviz ile belirlendiği sözleşmelerde, beş yıldan sonra kira bedelinde yapılacak değişiklikler, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde bulundurularak, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre yapılır. Buna göre, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira artış oranı hâkim tarafından belirlenir. Hâkim, bu belirlemeyi yaparken yabancı paranın değerindeki değişiklikleri, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir karar verecektir.
c. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı
Ancak, işyeri kiralarında dövizle kira sözleşmesi yapmanın kural olarak yasak olduğunu unutmamak gerekir.
Dövizle kira sözleşmesi yasağı hakkında daha kapsamlı bilgi almak isterseniz, internet sitemizde yayımladığımız Gayrimenkul Kiralama Sözleşmelerinde Dövizle Sözleşme Yasağı başlıklı yazımıza göz atmanızı tavsiye ederiz.
Bizimle iletişime geçebilirsiniz
Büromuz tarafından sunulan kira hukuku alanındaki hizmetlerden yararlanmak veya bu hizmetler hakkında detaylı bilgi almak isterseniz, bizimle e-posta veya telefon yoluyla iletişime geçebilir ya da iletişim bölümünde yer alan formu doldurabilirsiniz.